在建工程轉(zhuǎn)讓步驟、稅費分析、操作要點（收藏）

它的轉(zhuǎn)讓適用范圍：適用于目標(biāo)地塊權(quán)屬復(fù)雜（主要是一個項目公司名下多宗土地），債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，或者已經(jīng)進行實質(zhì)開發(fā)的項目。

需要特別注意的是，在建工程轉(zhuǎn)讓與股權(quán)轉(zhuǎn)讓（凈地）不同的是，在建工程轉(zhuǎn)讓屬于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，即土地所有權(quán)+地上建筑物一并進行轉(zhuǎn)讓。

1、單純的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，不繼承原公司的權(quán)利和義務(wù)，對原公司的債券債務(wù)，稅務(wù)風(fēng)險，開發(fā)風(fēng)險進行了有效阻斷和切割。

2、轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的前提需要進行各項稅費的清繳，買家得到的是完整的資產(chǎn)價和全票，可以后期抵扣，項目竣工清算時稅負(fù)較低。

1、需要滿足25%投資強度的硬性規(guī)定，有的地方還需要達到30%的投資強度，比如河南。因此交易之前需要買家介入，對項目進行先期投入，待項目達到25%的投資強度時再進行交易。

2、交易時賣家的稅收負(fù)擔(dān)較重，采用此種交易方案的意向較低。

3、項目原開發(fā)的部分風(fēng)險任然存續(xù)（雖然已進行了主體責(zé)任切割，但是不排除有個別群體在向原賣家追索無果后，在項目上無理取鬧，阻撓等行為），要防范被卷入糾紛的風(fēng)險。

4、部分極個別復(fù)雜項目的資產(chǎn)剝離時間較長。

轉(zhuǎn)讓的流程圖如下：

1、協(xié)議共管。主要是為了鎖定項目，通過先期支付部分共管資金，方便后期開展盡職調(diào)查。

2、盡職調(diào)查。盡職調(diào)查如有重大風(fēng)險或重大未披露，不實的情況，直接退出。特別是對已開發(fā)的項目上的未完成合同解除的風(fēng)險，已銷售房屋的風(fēng)險。

3、正式協(xié)議簽訂。因涉及在建工程轉(zhuǎn)讓的項目，需要滿足投資強度達到25%，很多項目在交易之前并未達到此條件，因此買家一般需要進行先期墊資到滿足交易條件。通過簽訂協(xié)議，共管資金以及印章，賣家提供財產(chǎn)抵押或者增信措施來保證交易的安全。

4、評估審價。這個步驟分兩步，一個是由專業(yè)的評估公司對項目的價值進行評估，作為交易對價和納稅的依據(jù)。另一個是由申請人提供材料，由國土局進行投資強度的審定。

5、契稅和交易手續(xù)費的繳納。這個每個地方政策有差異，有的地方是要求先繳稅，待完成25%的投資強度后再轉(zhuǎn)讓。有的地方是完成25%的投資強度后再繳稅完成轉(zhuǎn)讓。實操中建議具體咨詢當(dāng)?shù)氐膰敛块T。

6、契稅繳納完成后，由國土部門對票據(jù)進行核驗。

7、辦理新的國土證。需要提供前面的土地契稅發(fā)票。

8、原項目的總包單位解除。當(dāng)然，有的公司會選擇繼續(xù)選擇原來的總包單位，只需變更施工圖，以及按照本公司的建筑標(biāo)準(zhǔn)施工。這個步驟實操中可以前置做一些準(zhǔn)備和溝通工作。

9、根據(jù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議分批付款。

1、了解項目是否存在司法查封的情況，若有司法查封，需要了解司法查封的原因，以及解除的條件。并在合同中約定由賣家全權(quán)解決。

2、了解項目是否存在抵押情況。根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定：抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。因此要進行轉(zhuǎn)讓，需要先接觸抵押。

3、了解項目施工單位及施工情況。用以明確是否存在巨大的結(jié)算爭議，是否阻礙后期開發(fā)進度，研判解除總包合同的難度，成本，決定是否需要換新的施工單位。

4、原項目如有部分銷售的，需了解預(yù)售情況，房源數(shù)量，所收款項數(shù)額，制定清單。 并在在建工程轉(zhuǎn)讓合同中設(shè)定，如果購房者不同意解除購房合同的處理措施條款。

賣家方面：主要涉及有企業(yè)所得稅（賣家為企業(yè)）或者是個人所得稅（賣家為自然人）、增值稅、土地增值稅、印花稅城建稅及附加五種。其中企業(yè)所得稅稅率25%，個人所得稅稅率20%，增值稅稅率為11%，印花稅稅率萬分之五。

買家方面：主要涉及契稅和印花稅兩種，其中契稅稅率為3%-5%，視地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)而定，印花稅稅率萬分之五。

具體如圖：

關(guān)于在建工程轉(zhuǎn)讓中，原項目公司投資開發(fā)成本能否累計計入后續(xù)的土地增值稅開發(fā)成本問題：

在《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條中列舉了各項可扣除的成本，并未明確禁止不能扣除。而且項目實實在在已經(jīng)完成了投資，如果不能抵扣，無異于是在進行重復(fù)無效的投資。

但有的地方政府是明文規(guī)定不能計入和抵扣的，例如廣西省。但是廣西的做法不具有普遍性，大家在實操中可以根據(jù)法無明文禁止即可為的原則，只要地方?jīng)]有明確禁止，就可以抵扣。