丁祖昱評樓市 
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作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)
自2021年2月底22個重點城市集中供地政策出臺以來，土地市場底游戲規則發生了翻天覆地的變化。
受集中供地新政和市場下行的雙重影響，土地市場成交規模較2020年同期有明顯下滑。“國企托底”和“流拍撤牌”成為貫穿下半年市場的關鍵詞。
展望2022年，房地產市場長效調控機制將繼續發揮作用，預計土地市場整體熱度會延續2021年末低位運行的趨勢。在“因城施策”政策指引下，部分城市會適度放松部分調控，但整體房地產政策面偏緊仍是大勢所趨，2022年企業拿地態度將會更加謹慎。
01 年末翹尾如期而至，全年規模同比降幅仍超兩成
隨著房地產行業信貸環境改善逐漸起效，12月土地市場的運行也較上月更加平穩，在信貸環境邊際改善下，土地流拍現象也有所好轉，集中土拍的重點城市中僅個別城市流拍率較上一輪大增。
CRIC數據顯示，2021年12月全國土地市場經營性用地成交建筑面積增至46019萬平方米，環比大漲138%，同比微降3%。盡管年末成交高峰如期而至，但2021年全年成交規模較去年同期仍有超兩成的差距，尤其是作為成交主力的二三線城市，2021年成交建面同比2020年降幅都在25%以上。
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
與土地成交規模變動走勢一致，成交金額較去年同期也明顯收縮：截止2021年12月20日，全國土地總成交金額62494億元，同比去年同期下降了10%。扭轉了連續六年的漲勢。究其原因，主要是因為兩集中新政實施后成交規模的大幅減少所致。分能級來看，與成交建面保持一致，除一線城市成交金額保持漲勢外，二線城市成交金額同比漲幅均為負，尤其是三四線城市，總成交金額僅31518億元，同比去年同期下降了15%。
02 全年平均地價同比上漲19%，再創歷史新高
價格方面。受城市成交結構變動影響，12月平均地價并未抬升，反而較11月下滑了5%至2472元/平方米。各能級城市中，除一線城市成交地價環比上漲外，其余能級城市的成交地價均較11月有所下滑，其中三四線城市降幅最大，平均地價環比下降了7%至1654元/平方米。但對比2020年來看，各能級城市的地價均有所抬升，尤其是二線城市，2021年平均地價達5430元/平方米，同比上漲了28%。
全年來看，受成交結構和二季度市場熱度高漲的影響，2021年全國300城土地成交樓板價迎來大幅上漲，增至3069元/平方米，同比上漲19%，再創歷史新高。地價的明顯上漲，一方面是由于成交結構所致，一線城市成交面積占比由去年的2%增至3%；另一方面也要歸功于二季度土地市場熱情高漲，因此平均地價被大幅拉高。
圖：2011年-2021年全國300城土地成交樓板價走勢（單位：元/平方米）
注：2021年數據截至12月20日
數據來源：CRIC
03 二季度溢價率持續高位 三、四季度溢價率明顯下滑
雖然整體地價較2020年大幅抬升，但在22城實行土地供應兩集中新政、熱點城市加強溢價、地價管控等影響下，溢價率與2020年相比卻有明顯下降。成交溢價率由2020年的14%降至2021年的11%，同比下降了3個百分點。
分季度來看，2021年溢價率經歷了“先升后降”之勢。2021年初，在樓市成交熱度恢復的帶動下，地市熱度也隨之上行，前四月溢價率不斷沖高，至4月份平均溢價率飆升至24%，是2020年以來平均溢價率首次超過20%。其后，受重點城市集中土拍以及限地價、控溢價向熱點三四線城市深入影響，溢價率開始回落，至2021年中，平均溢價率已降至去年年初水平，但整體來看，溢價率在2021年二季度升至高位，高達17%。
進入三季度，重點城市集中供地政策再度升級，加強了對溢價率、房企競拍資格和競拍資金等多方面的管控，熱點城市也隨即跟進，拿地門檻較上半年明顯抬升。同時，多家規模房企暴雷，資金鏈承壓下房企拿地積極性也明顯降低，無論是北上等重點城市，還是東莞、金華等熱點三四線城市，土地市場均上演著底價成交與國企托底，地市熱度跌入寒冬，溢價率也隨之走低，溢價率降至8%。
圖：2020年-2021年一、二和三四線土地成交溢價率季度趨勢（單位：%）
注：2021年Q4數據范圍2021年10月1日~2021年12月20日
數據來源：CRIC
四季度基本延續三季度的下降之勢，整體溢價率降至3%。分能級來看，各能級溢價率均已經跌破5%。其中，一線城市溢價率降至3%，二線城市中杭州、武漢、長沙等首輪土拍熱度較高的城市在第二輪土拍中均遭遇了大面積寒潮，導致平均溢價率進一步走低，溢價率降至2%，三四線城市亦難逃脫降溫趨勢，2021年第四季度溢價率僅有4%，降至歷史新低。
土地流拍方面。由于房地產行業信貸環境邊際改善逐漸起效，12月土地市場的運行也較上月表現趨于平穩，土地流拍現象較此前也略有改善，流拍率降至16%，較年內高峰期下降了十個百分點以上。
結合流拍地塊所在城市來看，集中土拍的重點城市仍是土地流拍主力，尤其是長春、沈陽，因樓市下行壓力較大，房企投資意愿較低，在第三輪集中土拍均有半數以上的地塊遭遇流拍，是21城中流拍現象最嚴重的兩個城市。
圖：重點監測城市的經營性用地流拍率走勢圖
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
就重點城市集中土拍情況來看，超半數城市三輪集中供地成交量遞減，地價整體降幅達5%；熱度來看，首輪土拍熱度最高，二、三批次集中土拍市場熱度明顯下降，溢價率大幅下滑、流拍率持續攀升。
對比三輪土拍來看，22城集中供地的成交規模顯著下降。其中，成交建面、成交金額分別下降36%和40%，而在提高競拍門檻、加大競拍難度之下，名義地價則微降5%。
從成交量來看，22城兩輪共計成交18313萬平方米，與2020年22城含宅地塊相比下降30%。其中重慶、武漢、長沙、廣州是成交最多的四城，均超過1000萬平方米。就兩輪供地節奏來看，廣州、鄭州、長沙、蘇州等二輪的成交量顯著低于首輪，降幅均在40%以上，僅有青島、深圳、廈門第二輪集中供地成交規模上漲。
成交金額上，22城兩輪共計成交1.71萬億元，7城成交金額破千億，北京以兩輪成交1623億位居各城之首。對比來看，除長春、成都、深圳等成交放量的城市，其余二輪成交金額均較首輪下跌，其中半數城市成交金額較首輪腰斬，鄭州、長沙、廣州等跌幅超過70%。
表：部分城市三輪土拍溢價率、流拍率對比
數據來源：CRIC
進入第三輪集中供地，盡管部分城市土拍政策有所“松動”，但并未對市場起到實質性的利好，第三輪已拍城市土地熱度基本與“冰冷”的第二輪持平。
從溢價率來看，在政策嚴控下，10個城市溢價率均較首輪大幅下降，其中福州、深圳、廈門等第二輪溢價較高的城市，在第三輪溢價下滑至5%左右，三輪溢價率呈現梯隊式下滑。而廣州、無錫第三輪含宅地塊均為底價成交，與首輪12%的溢價率形成鮮明對比。
由于二輪流拍過多，在政策放松以及國企、央企托底之下，第三輪大幅流拍的情況得到一定緩解。數據顯示，上半年房企蜂擁而至，集中供地基本被前30強房企拿下，但是到了下半年房企拿地謹慎，甚至不拿地，三分之二的地塊都被國家隊托底，拿地比例超65%。
在融資收緊、土地供給端改革的影響下，2021年的土地市場經歷了由高熱降至低溫的劇變。和前年相比，2021年土地成交熱度也明顯走低，不僅成交建面低于前年，成交金額也出現了近六年來的首次下滑，溢價率、流拍率等熱度指標表現也差于前年同期。
盡管2021年9月份以來中央對過緊的信貸政策進行了糾偏，近期更是利好動作不斷，包括鼓勵銀行穩妥有序開展并購貸款業務、重點支持優質的房地產企業兼并收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目，但上述舉措僅利好于現金流比較穩健的房企，大部分企業流動性仍舊總體偏緊。
年末大部分城市均調低了土地出讓門檻，整體來看，除杭州、成都等個別城市大幅放松外，其余城市的土地出讓要求僅略有降低，整體仍然較為嚴格。并且，上層也多次強調房住不炒，促進房地產業健康發展和良性循環；同時，各地政策調控機制也越發完善和精準，在中央要求加快發展保障性租賃住房的要求下，供地結構上保障住宅的比例將進一步提升。綜上，可以預估，今年土地市場發展仍是以穩為主，整體市場熱度也將延續低位運行。
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