養(yǎng)老地產(chǎn)會(huì)是不良處置的好選擇嗎？

作者：張莉 現(xiàn)任日華資產(chǎn)首席合伙人，曾擔(dān)任過(guò)某大型國(guó)企任集團(tuán)總法律顧問(wèn)、跨國(guó)公司法務(wù)總監(jiān)，在主持重大資產(chǎn)收并購(gòu)及商事案件訴訟及執(zhí)行方面有超20年的工作經(jīng)驗(yàn)。

一、商辦進(jìn)入養(yǎng)老是自愿還是被迫？

房地產(chǎn)行業(yè)目前的慘狀有目共睹，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)2022年至今為止大宗成交量為210億左右，較去年同期下降了57%，較最高成交量的2019年下降達(dá)72%，即使一線城市商業(yè)和辦公（以下簡(jiǎn)稱“商辦”）也改變不了經(jīng)濟(jì)下行期流動(dòng)性差的命運(yùn)。通常不良資產(chǎn)機(jī)構(gòu)手中的商辦資產(chǎn)主要通過(guò)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)，現(xiàn)在也不得不面臨盤活的方案。而在商辦資產(chǎn)方面商業(yè)地產(chǎn)與電商對(duì)沖，辦公地產(chǎn)與目前疫情及遠(yuǎn)程辦公對(duì)沖。而保障性住房和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是國(guó)家十四五大力支持產(chǎn)業(yè)，因此對(duì)一線商辦資產(chǎn)作為保障性住房和保險(xiǎn)企業(yè)的養(yǎng)老產(chǎn)品進(jìn)行盤活不失為一個(gè)好選擇。今天我們首先通過(guò)案例來(lái)了解下養(yǎng)老地產(chǎn)情況。

二、時(shí)下養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀

第一部分，中國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì)

2000年后中國(guó)已正式進(jìn)入人口老齡化社會(huì)，到2021年中國(guó)老年人口已達(dá)2.67億，根據(jù)聯(lián)合國(guó)預(yù)測(cè)顯示到2050年中國(guó)老年人口占總?cè)丝诒壤龑⑸仙?6.55%，中國(guó)將進(jìn)入嚴(yán)重老齡化社會(huì)，由于中國(guó)人口基數(shù)大，養(yǎng)老需求的層次也不相同，解決養(yǎng)老服務(wù)問(wèn)題已是迫在眉睫，這些迫使養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展進(jìn)入一個(gè)新階段。

老齡化社會(huì)問(wèn)題越來(lái)越突出，而解決這個(gè)社會(huì)問(wèn)題的一個(gè)有效途徑是通過(guò)政府和社會(huì)各方的努力來(lái)滿足老年人的養(yǎng)老服務(wù)需求。目前養(yǎng)老服務(wù)已得到全社會(huì)的重視，有關(guān)部門及各地優(yōu)惠政策頻出，例如2015年1月1日起執(zhí)行的財(cái)政部、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于減免養(yǎng)老和醫(yī)療機(jī)構(gòu)行政事業(yè)性收費(fèi)的有關(guān)通知》，2019年11月廣東省辦公廳《廣東省加快養(yǎng)老服務(wù)若干措施》，2021年9月北京市民政局出臺(tái)了《北京市養(yǎng)老服務(wù)專項(xiàng)規(guī)劃》。

經(jīng)過(guò)30年的探索，中國(guó)初步建立了“以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐”的中國(guó)養(yǎng)老服務(wù)體系，養(yǎng)老消費(fèi)市場(chǎng)初步形成。國(guó)內(nèi)目前的養(yǎng)老模式主要以家庭養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為主，其中機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的類型有公辦養(yǎng)老院、民辦養(yǎng)老院、公建民營(yíng)養(yǎng)老院等，都對(duì)養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)做出了不同的貢獻(xiàn)。但是無(wú)論哪種養(yǎng)老方式，都存在現(xiàn)有的養(yǎng)老服務(wù)床位供給遠(yuǎn)不能滿足社會(huì)需求的問(wèn)題，增加養(yǎng)老服務(wù)床位是一個(gè)急待解決的現(xiàn)實(shí)。

第二部分，保險(xiǎn)企業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)分類

目前從事養(yǎng)老地產(chǎn)的保險(xiǎn)公司多為國(guó)有企業(yè)，業(yè)務(wù)板塊大多于2015年左右成立養(yǎng)老地產(chǎn)板塊，該板塊通常布局三大類養(yǎng)老產(chǎn)品，分別是“城郊養(yǎng)老”、“城心養(yǎng)老”、“居家養(yǎng)老”，產(chǎn)品介紹如下：

保險(xiǎn)企業(yè)在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的投資模式多為“輕重結(jié)合”，即重資產(chǎn)自建模式和輕資產(chǎn)合作模式相結(jié)合。“城中養(yǎng)老”作為核心發(fā)力產(chǎn)品，采用“租賃-改造-運(yùn)營(yíng)”的輕資產(chǎn)模式，該模式也是行業(yè)內(nèi)開展城市核心區(qū)養(yǎng)老業(yè)務(wù)的通行做法。

城中養(yǎng)老產(chǎn)品為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的核心業(yè)務(wù)，該產(chǎn)品目標(biāo)物業(yè)以位于城市核心區(qū)、生活氛圍濃厚、緊鄰優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源、交通條件優(yōu)越為必要條件，針對(duì)自理、半自理、不能自理和需要特殊照護(hù)的老年人群。

二、具體看事實(shí)——“酒店改造養(yǎng)老社區(qū)”項(xiàng)目案例

（一）項(xiàng)目背景

2017年中國(guó)誠(chéng)通其以100億元的資本注冊(cè)成立了中國(guó)康養(yǎng)集團(tuán)，正式將發(fā)展健康養(yǎng)老作為履行國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)公司職責(zé)的重點(diǎn)領(lǐng)域，探索多層次養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。2018年，中國(guó)康養(yǎng)集團(tuán)完成了對(duì)首厚康健(北京)資本投資有限公司(簡(jiǎn)稱首厚康健)的注資，并與首旅集團(tuán)下屬的首旅置業(yè)以及厚樸投資合資成立了服務(wù)運(yùn)營(yíng)公司。其中，首厚康健由首旅置業(yè)提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)；厚樸投資以雄厚的資本實(shí)力注入企業(yè)，同時(shí)為企業(yè)帶來(lái)更加市場(chǎng)化的管理與運(yùn)營(yíng)模式；而中國(guó)健康養(yǎng)老集團(tuán)則帶來(lái)良好信用背書與優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源。三方共同開發(fā)北京新北緯飯店開發(fā)為養(yǎng)老產(chǎn)品。

本案例項(xiàng)目即為北京新北緯飯店，該酒店位于北京市南二環(huán)內(nèi)的，于1990年開業(yè)，地上13層、地下2層，是一家集住宿、餐飲、會(huì)議、娛樂(lè)于一體的四星級(jí)主題文化酒店，隨著時(shí)代的發(fā)展，該酒店的定位不再符合時(shí)代要求，2005年不得不加盟如家，即使如此，2017年不得不再次面臨轉(zhuǎn)型。2018年該物業(yè)裝入首厚康健，后首厚康健就該項(xiàng)目與大家保險(xiǎn)深度合作，經(jīng)過(guò)改造，該項(xiàng)目成功打造為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

（二）項(xiàng)目基本情況

1、項(xiàng)目區(qū)位

新北緯飯店位于北京二環(huán)以內(nèi)，在方圓三公里內(nèi)由五家三甲醫(yī)院，方圓兩公里之內(nèi)由三座公園、兩座博物館和一座話劇院。

2、項(xiàng)目規(guī)模

項(xiàng)目占地面積11余畝，地上一獨(dú)棟建筑物，地上13層、2層，總建筑面積2.9445萬(wàn)平方米，公共活動(dòng)區(qū)域0.8萬(wàn)多平方米；房間數(shù)量386個(gè)，分為單人間和雙人套間，房間套內(nèi)面積在25平米至37平米之間；還設(shè)置有醫(yī)療中心、餐廳、文化活動(dòng)中心。

3、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)重要節(jié)點(diǎn)

（1） 2017年5月，改造工程項(xiàng)目取得施工許可；

（2） 2018年12月，改造工程竣工驗(yàn)收；

（3） 2019年初，養(yǎng)老社區(qū)開業(yè)運(yùn)營(yíng)；

4、項(xiàng)目定位

為自理、半自理和不能自理的老人提供全日集中住宿和照料服務(wù)的高端養(yǎng)老社區(qū)。

5、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)

物業(yè)管理，由險(xiǎn)企全資控股的養(yǎng)老服務(wù)公司負(fù)責(zé)；

醫(yī)療服務(wù)，具有醫(yī)療機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可，可開展全科醫(yī)療科、內(nèi)科、中醫(yī)科診療；

臨床照護(hù)服務(wù)，由海外照護(hù)服務(wù)公司提供專業(yè)服務(wù)。

6、收費(fèi)模式

目前主要采取“保險(xiǎn)費(fèi)+月費(fèi)”的收費(fèi)模式，即，通過(guò)購(gòu)買相應(yīng)壽險(xiǎn)獲取入住資格，按月繳納服務(wù)費(fèi)購(gòu)買入住服務(wù)，依據(jù)保險(xiǎn)投保額度會(huì)得到相應(yīng)月費(fèi)折扣，基礎(chǔ)月費(fèi)為9000-16000元/房。另外有，醫(yī)療保證金5萬(wàn)元，餐費(fèi)1800元/月，護(hù)理費(fèi)1800-9000元/月，一對(duì)一護(hù)理15000元/月。

7、項(xiàng)目特點(diǎn)

1、 國(guó)有保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的信用加持對(duì)招徠客戶有強(qiáng)增益效果。

2、 輕資產(chǎn)模式下有效縮短收支平衡到達(dá)年限，保證項(xiàng)目良性可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。

3、 形成了從前期設(shè)計(jì)、改造到后期運(yùn)營(yíng)的完整服務(wù)鏈條，改造團(tuán)隊(duì)、投拓團(tuán)隊(duì)、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)均已成熟。

（三）項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)結(jié)果

目前項(xiàng)目據(jù)相關(guān)人士介紹入住率達(dá)90%，除經(jīng)營(yíng)收益外還有政府補(bǔ)助。具體運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)未獲得，但是根據(jù)售價(jià)、入住率對(duì)比酒店及寫字樓可以感受到收益具有明顯的比較優(yōu)勢(shì)。

三、結(jié)論

國(guó)家近年來(lái)多次提到盤活閑置資產(chǎn)，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，手握大量不動(dòng)產(chǎn)的不良資產(chǎn)從業(yè)者，如果依然被動(dòng)等待市場(chǎng)，也許等到的就是市場(chǎng)的淘汰，因?yàn)槌鞘谢瘞?lái)由房地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)發(fā)展的時(shí)代已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)。只有擁有膽識(shí)、眼光才可以活下來(lái)，只有適應(yīng)市場(chǎng)的變化才能發(fā)展，將閑置資產(chǎn)改造為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，會(huì)成為一個(gè)穿越低谷的好選擇嗎？結(jié)論不言而喻。更多干貨文章，請(qǐng)關(guān)注資產(chǎn)界，助您搞定資金、搞定資產(chǎn)、搞定運(yùn)營(yíng)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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