丁祖昱評樓市 
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作者：X編輯
來源：雷達 Finance（ID：radarcj）
看似亮眼的財報背后，也存在諸多隱憂。上半年，公司歸母凈利潤為30.03億，同比增幅8.46%，這是建立在2020低基期的基礎上。此外，公司融資成本，從2020年中報的3.81億元，躍升至7.92億元，同比大增107.8%。年初至今，公司累計市值蒸發75.62億港元。
2021年上半年，佳兆業合約權益金額為638.54億元，其中51%的合約銷售金額來自大灣區，2021上半年確認銷售金額為276.66億元，確認銷售金額方面也有63%的比重是來源于大灣區。
報告期內，佳兆業凈負債率為93.7%，現金短債比為1.53倍，剔除預收賬款后的資產負債率為69.9%，佳兆業的“三道紅線”全部轉綠達標。
不過，看似亮眼的財報背后，也存在諸多隱憂。上半年，公司歸母凈利潤為30.03億，同比增幅8.46%，這是建立在2020低基期的基礎上。
年初至今，公司累計市值蒸發75.62億港元。
全年1300億的銷售目標完成49%，歸母凈利潤呈現走低趨勢
中報顯示，截至2021年6月30日止，佳兆業2021年上半年實現總收益300.65 億元，同比增長34.8%，上半年佳兆業毛利為 92.78 億元，同比增長 23.1%，期內毛利率為 30.90%；歸母凈利潤為30.03億，同比增幅8.46%。
2019年和2020年，公司歸母凈利潤同比增速分別為67.05%和18.56%。整體來看，公司歸母凈利潤有走低趨勢。
收益組成來看，2021年上半年佳兆業物業銷售的收入為276.66億元，遠超其他板塊的收益，物業管理服務錄得9.83億元，租金收入為1.52億元，酒店及餐飲業務收益為1.39億元，戲院、百貨店及文化中心業務的收益為1.21億元，水陸客貨運業務收益為2.15億元，健康業務為2.65億元，其他方面的收益為5.24億元。
報告期內，佳兆業新增土地項目總15個，權益建筑面積為246萬㎡，權益比為79%，項目貨值為1031億元，權益代價約252.15億元，項目土地面積為186萬㎡。
2021年上半年佳兆業合約權益金額為638.54億元，同比增長77.2%，年復合增長率為15%；合約銷售面積達380.6萬㎡，同比增長79.6%，年復合增長率為17%；期內合約銷售平均售價為16778元/㎡，長三角地區以26409元/㎡的均價排名第一，大灣區、華西等區域合約銷售均價分別為19065元/㎡、13116元/㎡。
上半年佳兆業的確認銷售金額也實現了快速增長，2021上半年確認銷售金額為276.66億元，去年同期為206.39億元，同比增幅為34%，年復合增長率為12%。上半年佳兆業確認銷售面積為144.1萬㎡，確認銷售均價為19200元/㎡，確認銷售金額56%來自一線城市。
2021年佳兆業定下了全年1300億的銷售目標，截至今年上半年，佳兆業已經完成全年目標的49%，下半年若想達標需完成剩余的51%，2021年下半年預計可售貨值為1270億元，預計可售面積為690萬㎡。
02
創立之初，佳兆業從深圳布吉片區出發，后將市場擴大至全深圳，2005年先后拓展至東莞、廣州、成都、珠海、無錫、惠州、上海、長沙等9個城市，在珠三角地區占據領先地位，2009年佳兆業加速擴張的步伐，布局輻射至珠三角、長三角、華中、成渝、環渤海五大主要經濟區域。
2021年上半年，佳兆業合約權益金額為638.54億元，其中51%的合約銷售金額來自大灣區，長三角地區、華西地區、環渤海地區及華中地區分別貢獻20%、12%、10%、7%。大灣區以明顯高于其他地區的比重成為佳兆業合約銷售金額的重要來源地區，確認銷售金額方面佳兆業也有63%的比重是來源于大灣區。
截至2021年上半年，佳兆業在全國共擁有233個房地產項目，覆蓋51個城市，土地儲備約3110萬㎡，大灣區以1923萬㎡的儲備面積占到佳兆業整體土地儲備的61.8%，再細分到城市來看，深圳、廣州作為佳兆業多年來一直努力深耕的重點城市，土地儲備占到整個大灣區市場的35.3%。
報告期內，佳兆業新增15個土地項目，其中大灣區新增土地占整體新增土地的63%，華中地區新增土地占整體新增土地的18%，長三角、環渤海地區新增土地分別占整體新增土地的12%、7%（按收購土地權益建筑面積計算）。
從各項數據來看，大灣區是佳兆業盤踞多年的“老家”，佳兆業在大灣區的投入及儲備都占到較大的比重，但較為依賴大灣區或在一定程度上限制佳兆業在全國的整體布局，容易形成區域性的特點。
從業務方面來看，城市更新則是佳兆業的一張王牌，城市更新是佳兆業自創立以來一直重點發展的業務，城市更新也幫助佳兆業一步步從深圳沖向大灣區。
自公司成立以來，佳兆業成功轉化43個城市更新項目，轉化面積近1600萬㎡，改造項目主要集中于深圳、廣州、上海、香港等一線城市。
報告期內，佳兆業新增15個城市更新項目，仍有213個城市更新項目還未納入土儲，城市更新項目的占地面積達5370萬㎡，其中大灣區的儲備占比逾99%。
報告期內，佳兆業已經成功轉化位于深圳、廣州、湛江三地的三個城市更新項目，已轉化的可售面積達到113萬㎡，轉化的可售貨值約727億元，且全部位于大灣區。
上半年佳兆業城市更新的權益建筑面積已占到整體的33%，達246萬㎡，同比增長9%，憑借著在城市更新方面的突出表現，佳兆業也對外公開連續三年被評為中國房地產城市更新優秀企業的第一名。
佳兆業對此表示，未來在城市更新項目方面，將加速城市更新轉化，通過加大城市更新貢獻提高盈利能力，把握利好城市更新政策。
業內人士分析認為，房地產行業發展到后半程，增量市場將逐步向存量市場過渡，城市更新將在土地紅利逐漸消失的大環境下，成為房地產企業新的利潤增長點。
03
“三道紅線”全部達標
2020年8月，住建部、央行在京召開的房地產企業座談會指出，為控制房地產企業有息債務增長，設置“三道紅線”，這也成為了眾多房地產企業頭上的一道“緊箍咒”。
報告顯示，2021年上半年，佳兆業的現金及銀行存款為487.4億元，總借貸維持在1238億，其中，境內銀行貸款、非銀貸款總計468億元，占到總借貸的38%，境外優先票據、銀行貸款及其他總計770億元，占到總借貸的62%。
報告期內，佳兆業凈負債率為93.7%，現金短債比為1.53倍，剔除預收賬款后的資產負債率為69.9%。佳兆業自2017年至2021年上半年，持續降低凈負債率及剔除預收款后的資產負債率，兩項數據分別從從300%、83.7%降至93.7%、69.9%。
通過在降負債等方面的努力，佳兆業取得明顯成效，截至2021年6月30日，佳兆業的“三道紅線”全部轉綠達標。
佳兆業對此表示，2021年下半年將聚焦經營利潤提升，深入推進精細化管理：在合約銷售方面，加快項目周轉，提高合同銷售額和收入；在成本控制和風險管理方面，會謹慎選擇投資機會，加強成本控制和風險管理，持續優化數字科技及精細管理；在現金流方面，將專注于加強流動性，并持續推進去杠桿。
04
官網顯示，佳兆業集團控股有限公司是中國大型綜合性投資集團，成立于1999年，總部位于香港，2009年12月在香港聯交所成功上市，股票代碼：1638.HK。目前，佳兆業集團旗下擁有20多家集團及專業公司，分公司超100家，員工數超17000人，總資產約3100億元人民幣。
目前公司業務已覆蓋粵港澳大灣區、京津冀協同發展區域、長江經濟帶等主要經濟區域，進駐全國超50個重要城市；業務板塊涉及城市更新、健康醫療、旅游、文體科技、物業管理、航海運輸、商業運營、酒店運營、科技產業、足球俱樂部及國際教育等。
值得一提的是，佳兆業旗下擁有多家上公司，佳兆業集團（1638.HK）、佳兆業美好（2168.HK）、佳兆業健康（0876.HK）、佳兆業資本（0936.HK）、佳云科技（300242.SZ）等。
上半年，公司融資成本為7.92億元，較2020年同期增長107.8%，增加主要是資本化融資成本金額較2020 年同期相對較少。
根據公司2020年財報，去年佳兆業的融資成本為18.18億元，較2019年的2.19億元增加了16億元，增幅高達732%。佳兆業給出的解釋為：由于2020年的平均借款結余較高，導致利息開支總額增加，且資本化融資成本較去年相對減少。實際上，財務指標及債務結構都影響了佳兆業的融資成本。
據報告顯示，佳兆業集團董事局主席郭英成家族持有佳兆業39.01%的股份，富德生命人壽股份有限公司及其他公眾投資者分別持有21.92%、39.07%的股份。
2020年4月6日，佳兆業發布公告宣布上海區域主席及總裁郭曉群成為公司董事會成員。2020年11月，郭曉群升任聯席總裁。郭曉群正是郭英成的長子，此前曾擔任佳兆業上海財富管理集團副總裁、佳兆業地產集團上海區域副總。
郭英成除了有一個兒子外，還有兩個女兒。2020年11月19日，佳兆業美好發布公告稱，將委任郭曉亭為董事會副主席。2021年7月19日，佳兆業健康發布公告稱，郭灝麗已獲委任為公司執行董事。
在2021年中期業績會上，郭英成也被問及關于接班人如何考慮的問題，郭英成對此表示，對年輕人的培養是理所當然的事情。郭英成同時表示，年輕一代更適合房地產行業未來多元化的發展。年輕人有自己的興趣愛好，在多元發展這塊，年輕一代更適應、更適合。
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