縣城房價過高？土地改革將加速

作者：楊曉懌

來源：楊老師的基建課堂（ID：msyangteacher）

5月27日新華社報導(dǎo)，“縣城房價過萬”受到輿論關(guān)注，有的縣城房價甚至達(dá)到三四萬元一平方米；全國有100余個縣（縣級市）房價均價超過每平方米1萬元，其中海南陵水最高，浙江義烏第二。從區(qū)域分布看，超過九成位于東部沿海地區(qū)，以浙江、江蘇、福建和海南等較為集中。

在新一輪城鎮(zhèn)化啟動的大背景下，需求較為活躍縣城出現(xiàn)較為快速的房價上漲，并不令人意外。隨著這一現(xiàn)象得到重視、重新貫徹房主不炒的原則后，也意味著縣城建設(shè)的步伐即將重新開啟，土地制度的改革也將再次加速：

縣城房價之所以特別敏感、上漲速度很快，是由于縣城本身存在較大的限制，使得縣城土地的供給比較狹窄，市場供應(yīng)量非常有限；這就使得縣城在面臨購房需求擴(kuò)張時，極易出現(xiàn)上漲速度快、庫存供不應(yīng)求的狀況。

因此，要緩解當(dāng)前的縣城房價上漲速度過快，必須從根源上入手，進(jìn)一步加快土地制度的改革；通過城鄉(xiāng)建設(shè)用地指標(biāo)增減掛鉤、跨地區(qū)的建設(shè)用地指標(biāo)流轉(zhuǎn)、成片征收等政策，解決限制縣城建設(shè)用地供給的焦點(diǎn)問題。通過增加土地供給，并結(jié)合市場需求有序做好地產(chǎn)庫存的調(diào)控工作。

統(tǒng)籌城市更新，協(xié)同新城鎮(zhèn)化

除了缺少建設(shè)用地指標(biāo)，許多縣城在發(fā)展過程中還面臨著存在許多老舊片區(qū)的土地利用效率較為地下的問題；且縣城人口聚集的效應(yīng)非常明顯，新片區(qū)的開發(fā)也往往無法改變成熟片區(qū)價格居高不下的問題。

而在“十四五”期間，縣城城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施整體提升、公共服務(wù)補(bǔ)短板強(qiáng)弱項(xiàng)都是重點(diǎn)工作；縣城的老舊片區(qū)可以通過城市更新模式，對片區(qū)進(jìn)行整體改造、功能提升、增加用地效率。通過對存量片區(qū)的再開發(fā)，既緩解縣城房價的上漲壓力，也是提升縣城的人居環(huán)境及居住質(zhì)量；通過對存量用地的盤活，實(shí)現(xiàn)新一輪城鎮(zhèn)化的高質(zhì)量發(fā)展。

聯(lián)動鄉(xiāng)村振興，平衡發(fā)展紅利

在過去的城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程中，城鄉(xiāng)紅利分配不均的問題是比較突出的；在鄉(xiāng)村振興的大背景下，如何將城鎮(zhèn)化的發(fā)展紅利向鄉(xiāng)村傾斜、為農(nóng)村增收發(fā)展提供經(jīng)濟(jì)來源，將是縣城發(fā)展中的核心問題。

因此，在緩解縣城住房緊張時，也將推動縣城周邊的集體經(jīng)營性用地入市、通過城鎮(zhèn)化發(fā)展紅利推動鄉(xiāng)村振興、農(nóng)村宅基地的有償退出機(jī)制。通過制度設(shè)計，讓城鎮(zhèn)化與城市發(fā)展的紅利能夠延伸到農(nóng)業(yè)農(nóng)村；將城市發(fā)展的成果與鄉(xiāng)村進(jìn)行互惠共享。

增加租賃住房，踐行房住不炒

國內(nèi)房地產(chǎn)的價格之所以居高不下，除了部分區(qū)域的供需壓力外，還由于住房一定程度上承擔(dān)了投資功能。因此，在緩解需求的同時，不僅要通過土地制度的改革、打通土地供給的限制；更需要通過建設(shè)租賃住房的方式，直接解決一部分居民的居住需求。

因此，在這一輪縣城建設(shè)與規(guī)劃調(diào)整的過程中，增加租賃住房的規(guī)劃與建設(shè)；通過多渠道的資源供給與匹配，繼續(xù)貫徹房住不炒的根本性理念。

在縣城房價快速上漲、引起重視后，實(shí)際上也證明縣城未來發(fā)展的需求再次明確；在地方換屆即將完成、落地后，新一輪縣城補(bǔ)短板強(qiáng)弱項(xiàng)工作，即將正式開始。

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