君合法律評論 
更多干貨，請關注資產界研究中心
作者：李海浮李天元
來源：君合法律評論
一、前言
二、《民法典》對商品房銷售的影響
三、《民法典》對房屋租賃的影響
四、君合建議
前言
2020年5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》（以下簡稱“《民法典》”），宣告中國“民法典時代”正式到來。《民法典》將于2021年1月1日起施行，屆時現行《民法通則》、《擔保法》、《合同法》、《物權法》、《民法總則》等將同時廢止。
《民法典》對于格式條款、抵押財產轉讓、預約合同、居住權和優先承租權等事由的規定將對我國商品房銷售和房屋租賃市場產生一定的影響。
《民法典》對商品房銷售的影響
1、《民法典》對格式條款相關提示與說明義務的規定更利于保護購房人的權益
《民法典》施行之前，若開發商對于免除或限制其責任的條款沒有履行提示或說明義務，購房人可以申請撤銷相關格式條款。前述規定主要見于《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》（法釋[2009]5號）第9條：“提供格式條款的一方當事人違反合同法第三十九條第一款1關于提示和說明義務的規定，導致對方沒有注意免除或者限制其責任的條款，對方當事人申請撤銷該格式條款的，人民法院應當支持”。
《民法典》對于前述規定進行了部分調整，主要見于《民法典》第496條：“格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務，致使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內容”。
據此，《民法典》首先擴大了開發商應履行提示或說明義務的格式條款范圍，即將該等條款范圍從“免除或者限制其（指開發商）責任的條款”擴大至“免除或者減輕其（指開發商）責任等與對方（指購房人）有重大利害關系的條款”，增加了“有重大利害關系”的開放性表述。因此，根據《民法典》的規定，只要相關格式條款與購房人有重大利害關系，則開發商均應采取合理的方式進行提示與說明。其次，《民法典》調整了開發商違反前述提示與說明義務所可能面臨的法律后果。在《民法典》施行之前，若開發商未按《合同法》的規定對免除或者限制其責任的格式條款進行提示或說明的，該等條款可能因為購房人的申請而被撤銷；在《民法典》施行之后，若開發商未按《民法典》的規定對免除或者減輕其責任等與購房人有重大利害關系的格式條款進行提示或說明的，購房人可以主張該等條款不成為商品房買賣合同的內容。進一步而言，“可撤銷”意味著購房人需要在一定期限內行使撤銷權2，但“不成為合同的內容”則意味著購房人主張權利不受上述期限的限制。由此可見，《民法典》對格式條款相關規定的調整更利于保護購房人的權益，開發商則在簽署商品房買賣合同時應更注意履行對與購房人有重大利害關系的格式條款的提示與說明義務。
2、《民法典》提高了對格式條款無效的認定標準
《民法典》施行之前，若開發商提供的格式條款免除其責任、加重購房人責任、排除購房人主要權利的，該等格式條款無效。該等規定主要見于《合同法》第40條：“格式條款具有本法第五十二條3和第五十三條4規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效”。
《民法典》對于前述格式條款無效的認定標準增加了一項限定條件，即開發商免除或者減輕其責任、加重購房人責任、限制購房人主要權利需系基于“不合理地”的前提。該等規定主要見于《民法典》第497條：“有下列情形之一的，該格式條款無效：（一）具有本法第一編第六章第三節5和本法第五百零六條6規定的無效情形；（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利；（三）提供格式條款一方排除對方主要權利”。
據此，《民法典》相較于《合同法》就認定格式條款無效的標準增加了“不合理地”的前提限定，從而提高了對格式條款無效的認定標準，同時也給予了法官認定如何構成“不合理地”的自由裁量權。
3、《民法典》規定，除非另有約定，抵押人轉讓抵押財產不必經過抵押權人同意
《民法典》施行之前，通常情況下，未經抵押權人同意，抵押人不得轉讓抵押財產。相關規定主要見于《物權法》第191條：“抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外”。
《民法典》對于前述規定進行了較大調整，明確規定抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產，但當事人另有約定除外。相關規定主要見于《民法典》第406條：“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償”。
據此，《民法典》對抵押期間抵押財產的轉讓設立了新規則，主要可概括為第一，抵押人原則上可轉讓抵押財產，但基于當事人意思自治可以作出不同約定；第二，抵押人轉讓抵押財產雖無需取得抵押權人同意，但也應及時通知抵押權人；第三，抵押財產轉讓不影響抵押權；第四，在抵押財產轉讓可能損害抵押權的情況下，抵押權人可以請求抵押人將轉讓所得價款提前清償債務或者提存。《民法典》的該等規定對于開發商銷售商品房可能帶來一定影響，若嚴格依據《民法典》的該等規定，開發商在銷售已設立抵押權的商品房時應無需取得抵押權人的同意，但開發商與抵押權人相關抵押合同中另有約定除外。實操過程中，部分地方住建部門在核發《商品房預售許可證》的時候通常會要求開發商提交抵押權人出具的同意預售的函件，若嚴格執行《民法典》的該等規定，則在核發《商品房預售許可證》的審核過程中住建部門可能不會再要求開發商提供抵押權人出具的相關同意函件。《民法典》關于抵押財產轉讓的該等規定對商品房銷售的影響一定程度上也將取決于此后住建部門頒布或進一步完善的商品房銷售配套政策的規定。
4、《民法典》正式從法律層面規定了預約合同的定義及效力
實操過程中，開發商與購房人在簽訂正式商品房買賣合同前通常會先行簽訂“認購書”等預約合同，約定一定期限后或滿足一定條件后，雙方簽訂正式的商品房買賣合同，同時購房人須向開發商交納一定金額的定金或類似款項。《民法典》施行之前，有關預約合同的定義及效力的規定主要見于司法解釋文件，即《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2012]8號，下稱“《買賣合同司法解釋》”）第2條：“當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持”。
《民法典》則正式從法律層面規定了預約合同的定義及效力，相關規定主要見于《民法典》第495條：“當事人約定在將來一定期限內訂立合同的認購書、訂購書、預訂書等，構成預約合同。當事人一方不履行預約合同約定的訂立合同義務的，對方可以請求其承擔預約合同的違約責任”。
《民法典》對預約合同的規定與《買賣合同司法解釋》對預約合同的規定并無實質差異，更多意義在于從法律層面確定了預約合同的效力以及違反預約合同需承擔違約責任。
《民法典》對房屋租賃的影響
1、《民法典》新提出“居住權”的概念并規定設立居住權的住宅不得出租
《民法典》施行之前，我國現行法律層面并未有“居住權”的概念，此次《民法典》的規定系首度正式在法律層面提出“居住權”的概念。根據《民法典》的規定7，居住權系指對他人的住宅享有占有、使用的用益物權；居住權一般系無償設立（當事人另有約定除外），且設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同并應當向登記機構申請居住權登記，居住權自登記時設立。
《民法典》關于“居住權”的規定對房屋租賃產生的影響主要見于《民法典》第369條：“居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外”。據此，若居住權合同中未明確約定相關住宅可用于出租，則該等住宅不得出租，但對于在違反該條規定的情況下而訂立的住宅租賃協議的效力問題，《民法典》則未進一步明確。
2、《民法典》新設“優先承租權”制度
《民法典》施行之前，我國現行法律層面對承租人的優先購買權有明確規定，但并未對承租人的優先承租權進行明確規定。僅在部分法規征求意見稿或地方性法規層面存在關于承租人的優先承租權的相關規定，例如《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》第13條規定：“經備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩定住所的憑證。承租人可持備案的住房租賃合同依法申領居住證，并享受規定的基本公共服務。辦理住房租賃備案后，租賃期限屆滿時承租人享有同等條件優先承租的權利”。《上海市房屋租賃條例（2010修正）》第44條規定，“房屋在租賃期滿后繼續出租的，承租人在同等條件下享有優先承租權”。
《民法典》關于優先承租權的規定主要見于《民法典》第734條：“租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但是租賃期限為不定期。租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利”。據此，優先承租權成為了承租人的一項法定權利，該等規定可進一步保護承租人的租賃穩定性。
君合建議
建議開發商在簽訂商品房買賣合同時注意履行對免除或減輕其責任或其他與購房人有重大利害關系的格式條款的提示與說明義務。
建議開發商持續關注對于已設立抵押權的商品房的銷售相關辦理流程及條件的政策規定。
建議開發商和購房人關注預約合同中違約責任、爭議解決等條款的約定。
建議承租人在租賃住宅時關注相關住宅是否已設立居住權。
建議出租人、承租人在續租時關注承租人的優先承租權問題。
1.《合同法》第39條第1款：采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。
2.《民法典》第541條：撤銷權自債權人知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內行使。自債務人的行為發生之日起五年內沒有行使撤銷權的，該撤銷權消滅。
3.《合同法》第52條：有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
4.《合同法》第53條：合同中的下列免責條款無效：
（一）造成對方人身傷害的；
（二）因故意或者重大過失造成對方財產損失的。
5.指《民法典》第143至157條。
6.《民法典》第506條：合同中的下列免責條款無效：
（一）造成對方人身損害的；
（二）因故意或者重大過失造成對方財產損失的。
7.主要見于《民法典》第366條、第368條。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議
本文由“君合法律評論”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
