投資崗必備的10種生存技能

作者：投拓江湖

來源：投拓江湖（ID：TT707276146）

這是投拓江湖第203篇原創文章

投資崗在外人看來，是一個高端大氣上檔次的崗位，這種厲害的崗位，沒點傍身之技，是肯定要翻車的。作為一個合格優質的投資人，應當具備以下技能：

良好的專業知識

投資崗作為一個綜合性的地產前端的崗位，應該首先要對房地產全生產周期的了解，一是銷售及市場、客戶需求、產品定位及定價；二是了解融資的基本常識，現在還能不能做拿地配資，常見的地產金融產品有哪些，什么是融資的“432”標準。三是對各項開發成本怎樣的構成，建安，稅費、指標費、管理成本、財務成本、銷售成本分別在什么水平。四是對地產開發周期有一定的了解，項目多久能施工進場，達到預售要多久，竣工需要多長時限。五是對宏觀政策有掌握，地方的限購限價，央行的金融政策，什么是“逆回購”等等。

其次是對財務、稅務知識有涉獵。關于地產開發全程涉及到的增值稅、所得稅、印花稅、契稅、土地增值，以及各個地方的各項附加稅種，這個是務必要掌握的。

再次是法律知識、風控常識要具備。合同法中重要的原則、擔保法中一些重要的條款，這是最基本的限度。對交易架構，風險的把控，這個則屬于更高級別的要求，是在實踐中摸索建立的。

還有就是對交易架構要十分熟悉，現在越來越多的公司拿地，倚仗勾地和收并購手段。特別是收并購拿地，好多項目都是有問題有風險的，必須選擇最合適的交易架構，輔以完善的風控措施，才能成功拿到地，又不至于把公司推到坑里。

市場的敏銳度

市場分為土地和新盤銷售兩個方面，對于自己所在的區域內每一宗成交的土地都應當有所了解，重點地塊應當能記住指標、成交信息，二手項目的成交也應當及時了解和跟進。

區域內新開盤的項目價格信息，開盤去化情況，項目的客戶分析，產品戶型應當有所掌握。重點且有標志性的項目，應當能列舉出項目特點的一二三。

熬夜的能力

現在的房地產行當是一個不折不扣的勞動密集型產業，加班什么的是日常必備的，遇到趕時間的重大項目節點，干通宵也是偶爾會有的。如果想輕松就得到投拓崗位的高額（實際上貌似也不算高）薪酬，基本上是不可能的。

如果你覺得累，不要緊，想一下你的同事比你更累，隔壁老李公司的還在鬧裁員，埋頭繼續干吧。

處理家庭與工作的高超能力

這個問題的產生，來自于上一個加班問題。很多投拓人員的家屬都會抱怨為什么經常回家那么晚，甚至有時候回家都凌晨了，不知道的還以為去鬼混了。初級階段就是頻繁地查水表、位置共享、視頻打卡，發展到后來就是關系冷漠，權當你“死了”，喪偶式感情。所以需要巧妙解決家庭關系，沒給到的需要加倍地彌補。

對于很多單身狗來說，這個問題一樣也不輕松，壓根沒時間戀愛。好不容易聊了個對象，項目著急寫報告，開評審會，第二天想起來的時候，已經被對方刪了。

寫報告的能力

本人是很反感PPT文化的，但是大部分公司的PPT文化大為盛行，PPT的價值在于讓傻子也能看懂這個項目是怎么回事（不好意，這句話可能要得罪領導了）。除了正常的項目上會的PPT，什么月報、季度報、半年報、年報也都少不了寫報告。所謂“報告虐我千百遍，我待報告如初戀”。不會寫報告的，在投拓崗位基本上會很難過，報告寫得好的，其他能力就算弱一點，也無大礙。

搞測算的能力

這里說的測算能力主要不是指招拍掛這種簡單（現在有的自持、無償贈送的項目也比較復雜）的項目，指向的是復雜的收并購項目。基于干凈的二手土地越來越少，很多公司轉而在交易架構上創新，進而巧妙地“吃到肉”。很多收并購項目由于本身交易架構的復雜性，用公司固定的測算模板根本無法解釋項目的財務評價指標。這就需要你在熟稔測算邏輯的情況下，能簡單搭建一個符合單項目情況的測算表格。

侃大山的能力

搞投拓的，通訊錄里面少不了幾個身家過億的大土豪，處級廳級的政府高官，也少不了跟他們喝茶吃飯應酬什么的。桌子上肯定是要聊點什么的，不管是最近發生的時政新聞，行業內的勁爆消息，煙酒茶車的研究，最好能天文地理都能了解一點，作為飯前飯后的談資。哪怕是自己的有趣的經歷，個人的獨特愛好都能拿出來當做聊天的內容，有的聊總比冷場尬聊好得多。

有很大數量的城市新增供地，都是在新區范圍內，新區看地有一個難題，路網沒有完全形成，按照道路方格圍成的具體位置找到具體土地位置的經驗，并不管用。這類土地，掛網條件上的地塊位置，往往只是一個大概的位置。看地靠導航基本上是不可能的，需要你巧妙運用地圖。

根據國土局提供的一些片段信息，例如哪幾棵樹，哪幾跟電線桿，哪幾個小山丘的附近，并以此作為參照點找到地塊的準確位置。如果存在河流，打圍，灌木叢等障礙物，還需要從其他側面觀察地塊。

必須是個老司機

白天你肯定得是個老司機，開車技術不能太爛，看地什么的用車頻率很高，長途跋涉，毛坯土路也是會偶爾遇到的。練得一手好的開車技術，不管是接待領導還是方便個人的外出看地都是極好的。

另外，你還得會熟練駕駛無人機，現在很多公司都要求用無人機進行航拍看地，并把航拍照片作為可研報告的必備內容之一。無人機這個東西，駕駛操作并不難，難點在于故障的排除解決，能夠解決各種突發的情況，不然都是無用功。

晚上你也得是個老司機，接待應酬少不了喝酒打牌唱歌的，酒量不一定要好，但是一定要能喝酒，沒點看家的本領，那你只能每次在固定的角落自己玩。

豐富的信息渠道

豐富地信息渠道既包括對于項目信息的獲取渠道要豐富，二手并購項目能有一些個人的渠道，積累自己的資源（關于這個前面我有發文專門講述，詳見鏈接：獨家揭秘 | 并購土地信息這樣找）。招拍掛市場土拍現場發生的故事，最新成交的地塊，要能及時獲取，方便公司復盤研究。

也包括對于行業內信息的獲取，與當地同行之間能有良性的互動，平時能要個報告數據什么的，節約自己的時間。等到換工作的關鍵時候，內部推薦好過任何獵頭。

本文雖然略有夸張的成分，但是也揭露了投資崗的工作難度，部分公司的投拓崗位確實還是不錯的，希望不要誤導大家。地產投資崗位是一個長線積累的過程，每一天的辛勤付出都是你水平積累的要素，堅持在實戰中學習成長才是第一位的。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 投資崗必備的10種生存技能