干貨！聊聊購房尾款ABS

購房尾款ABS實質是房企的應收賬款證券化，可以使預售資金提前回流，緩解資金占用壓力。以購房尾款應收賬款為基礎資產發行ABS融資具有明顯優越性，包括資金成本相對較低可以提前將資產變現，降低回款壓力，加快資金回籠速度，提供資金使用率等。各種各樣的優勢使得購房尾款從地產ABS市場進入快車道開始，就一直備受青睞，核心位置、網簽的購房者具備了優秀標的該有的樣子。

但是在17年上半年，發展迅猛的購房尾款ABS一度面臨被“叫停”的狀態，審核通過率極地，只有少數的頭部可以申報項目，這樣的狀態持續了近兩年，19年窗口指導對購房尾款逐漸放開，但是審核仍然比較嚴格。

21年下半年地產行業接連遭到重創，一個接一個的”雷“出現，投資者對地產行業投資低迷，融資更是難上加難。11月開始房企ABS的審核速度明顯加快，購房尾款ABS重新進入大家的視野，今天就來聊聊購房尾款ABS。

時間：購房者決定認購時      

資金流向：購房者向項目公司交付認購定金

簽訂文本：《商品房認購書》或《商品房認購協議》

時間：簽訂認購協議后大約7-15 天

資金流向：購房者向項目公司交付首付款。首付款一般為總價款的20%~30%。

合同文本：《商品房買賣合同（預售）》或《商品房買賣合同（現房）》

時間：達成草簽協議后

合同文本：房地產管理部門統一印制的標準房屋買賣合同文本

時間：指購房者和開發商簽訂合同之日起30日內

合同文本：網簽合同文本

時間：備案完成后

根據購房者需求，貸款分為住房公積金貸款、銀行貸款和組合貸款。

購房者需要向銀行或住房公積金中心提交貸款申請資料，申請購房尾款的貸款資金。

時間：約為申請貸款后3~6個月

文本：借款合同

時間：約為辦理抵押登記后1周至1個月

資金流向：銀行或住房公積金中心在通過貸款審批后將貸款直接支付至相關項目公司的指定銀行收款賬戶中。

時間：貸款辦理成功后

資金流向：由購房者每月按照借款合同向銀行或住房公積金中心償還按揭貸款本息。

我們已經了解到項目公司在認購階段會收到定金，在草簽階段會收到首付款，之后一直到銀行或住房公積金中心放款時，才能收到其余的購房資金。從草簽后到放款，少則2~3個月，多則半年以上。項目公司在開盤銷售后，即使銷售的業績良好，想要拿到全部的購房資金仍需要等待2~3個月甚至更長的時間。

購房尾款ABS由于行業和資產等原因，相較于其他基礎資產的ABS有一定特殊性：

1.  在會計上，購房尾款屬于資產負債表中的“預收賬款”；在法律上，購房尾款是購房者對房企仍有抗辯權的“未來債權”。而應收賬款ABS，需要滿足債務人不具有抗辯權的條件。所以，購房尾款與應收賬款的ABS在基礎資產篩選方面有明顯不同。

2.  另一方面，房企普遍采用項目公司管理的模式，通常是為特定項目專門成立房地產開發公司，負責該項目的開發和銷售，與購房者簽訂《購房合同》。發行ABS通常會由項目公司與原始權益人簽署《購房尾款轉讓協議》，將購房尾款債權轉讓給原始權益人，再由原始權益人轉讓給資產支持專項計劃。但簽訂該轉讓協議時，通常只轉讓債權，而不轉讓購房合同項下的義務，所以購房尾款的原始權益人并不是《購房合同》項下履行義務的項目公司。

那么，到底什么樣的購房尾款基礎資產可以做ABS？

筆者認為，初步判斷時，要從幾個方面考慮。第一，基礎資產在法律層面是否能達到監管要求；第二，融資規模是否能達到融資方預期；第三，最終評級結果如何，能否順利銷售。后兩點需要結合具體項目具體分析。但購房尾款是否滿足發行ABS的法律層面要求，項目人員則須從融資相關主體、基礎資產兩個層面來綜合考慮。

21年下半年開始，地產行業接連受到重創，雖然現在有回溫，但是投資者對于地產行業仍然信息不足，所以銷售仍具有困難性。

下面來看看具體有哪些要求：

原始權益人應當合法擁有基礎資產，涉及的購房尾款應當基于真實、合法的商品房交易活動產生，商品房交易對價公允，且不涉及《資產證券化業務基礎資產負面清單指引》。

由于購房尾款債權是從項目公司所得，原始權益人應當已經支付轉讓對價，且轉讓對價應當公允。

《購房合同》以及《購房尾款轉讓協議》適用法律應為中國法律，且在中國法律下合法有效，并構成對相關購房者合法、有效和有約束力的義務，項目公司可根據《購房合同》相關條款向購房者主張權利，且在購房尾款債權轉讓通知購房者后，原始權益人可依據《購房尾款轉讓協議》、《購房合同》向購房者主張權利。

《購房尾款轉讓協議》、《購房合同》都需滿足合同的成立與生效條件：

（1）成立條件。根據《民法通則》和《合同法》的規定，合同當事人就合同的主要要素達成合意后，合同即告成立。

（2）生效條件。當事人必須具有相應的民事行為能力；意思表示真實；不違反法律的強制性規定或社會公共利益，除非法律特別規定或合同各方另有約定外，依法成立的合同，自成立時生效。

基礎資產應當可以進行合法有效的轉讓，且無需取得第三方同意。

（1）《合同法》第79條規定了不得轉讓的3種情形：

債權人可以將合同的權利全部或者部分轉讓給第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根據合同性質不得轉讓；（二）按照當事人約定不得轉讓；（三）依照法律規定不得轉讓。

（2）根據擔保法司法解釋第28條，如果基礎資產對應的保證合同中約定禁止債權轉讓，則可能合同債權無法入池。

截至基準日，項目公司應當已經履行并遵守了基礎資產對應的任一份購房合同項下應盡義務，且購房者未提出因售房人瑕疵履行該等義務而要求減少購房尾款或者退房、解除商品房買賣合同等抗辯權、抵銷權等主張。

《購房合同》中購買者應為依據中國法律在中國境內設立且合法存續的企業法人、事業單位法人、自然人和其他組織，且未發生申請停業整頓、申請解散、申請破產、停產、歇業、注銷登記、被吊銷營業執照或涉及重大訴訟或仲裁。

購房者應無正在進行的或將要進行的訴訟、仲裁或其他糾紛，信用良好。

基礎資產的權屬應當清晰明確，不得附帶抵押、質押等擔保負擔或者其他權利限制。已經存在抵押、質押等擔保負擔或者其他權利限制的，應當能夠通過專項計劃相關安排在原始權益人向專項計劃轉移基礎資產時予以解除。

原始權益人應合法擁有基礎資產，未在基礎資產上設定抵押權、質權或其他擔保物權。

《合同法》第80條規定，“債權人轉讓權利的，應當通知債務人。未經通知，該轉讓對債務人不發生效力。債權人轉讓權利的通知不得撤銷，但經受讓人同意的除外。”

實際操作中，通常不會在第一時間向債務人（購房者）發出債權轉讓通知，而是約定在權利完善事件發生后發出權利完善通知。

購房尾款通常3-6個月回款，購房尾款ABS產品一般設置為2年左右，循環購買不可避免。初始入池基礎資產到期形成回收款后將被用于循環購買新的基礎資產。發行購房尾款ABS，需保證有充足的符合入池條件的新增基礎資產。

基礎資產對應的《購房合同》項下的首付款不應涉及首付貸。

首付款比例需符合相關法律法規的要求，一般來說，首付款住宅不低于20%，商業用房不低于50%。