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作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
欲攻城，先攻心。
觀點地產網 2007年，富力、合景46億聯手中標獵德地塊，并引入新鴻基共同開發，如今，這個片區是珠江新城的天匯廣場，是CBD行宮“天鑾”，更是廣州舊改的“獵德傳奇”。
本地消息顯示，10月28日，廣州市天河區珠吉街吉山村全面改造項目正式表決，確定富力地產與合景泰富聯合體成為項目合作企業。
事實上，在土地日益稀缺的房地產下半場，城市更新被視作未來的巨大風口，越來越多的房企參與其中。但面對高成本、高投入的舊改項目，即便是舊改巨頭也無法有十足的把握單打獨斗。
據悉，吉山村是廣州天河區第五條啟動改造的舊村，排在獵德村、林和村、潭村和冼村之后，項目改造投資估算（改造總成本）約為206億元。
富力迂回拿地
“招拍掛方面接下來會放慢一點”，在2020年的中期業績會上，其聯席主席李思廉曾提到，富力地產對買地依舊保持審慎的態度。
雖然富力放緩了公開拿地的步伐，但這家企業卻不斷在城市更新領域發力。10月28日本地消息，富力地產與合景泰富聯手拿下廣州天河吉山村舊改項目。
吉山村屬珠吉街道，位于天河區東部、緊鄰天河智谷，周邊廣園快速、珠吉路、科林路等交通要道貫穿，改造項目總用地面積一共134.76公頃，改造范圍總建筑面積219.45萬平方米，此次項目將采用全面改造方式。
分析人士告訴我們，吉山村地理位置十分優越，距離珠江新城16公里，離科學城8公里，周邊的教育、醫療、交通等配套條件比較完善，所以能夠受到房企們的青睞。
與此同時，天河區是廣州的經濟中心，這個寸土寸金的地區更為吉山村改造項目鍍了一層金。
據觀點地產新媒體獲悉，富力早在很久之前就開始接觸吉山村，今年年初，合景的身影也時常顯現其中。
最早是在2018年初，有消息指出，富力地產將征收天河吉山村進行舊村改造。隨后，2019年，富力足球培訓基地對吉山小學進行開放，吉山聯社黨員和股東代表參觀富力筆村舊改項目......2020年3月，富力、合景更是在村內向村民派發防疫物資。
欲攻城，先攻心。
作為廣州本地的舊改大戶，富力地產深知舊改路漫漫，并非一蹴而就，而這種前期介入的方式，也為其最后拿下舊改項目提供了先發優勢。
事實上，富力地產總是偏愛城市更新。
和競爭激烈的招拍掛拿地相比，通過舊改能夠以更低的價格獲取大量的土地儲備，從而保證更高的利潤率，或許這也是富力偏愛的原因。
今年以來，富力先后奪得廣州番禺石壁村、南沙大同村、海珠赤沙村、花都田美村等舊改項目，除此之外，有消息稱，富力地產近期亦介入了廣州越秀區農林村的舊改項目。
數據顯示，截至目前，富力在全國有80多個項目處于城市更新的不同階段，其中，92%位于一線及二線城市，以及54%位于粵港澳大灣區。其中，廣州、太原、西安是富力舊改版圖中最重點的三個城市。
轉化方面，上半年富力將3個項目（相等于建筑面積129萬平方米）轉化為460億元的可售資源。而未來十八個月，富力則希望能轉化900萬平方米的舊改，以產生2000億元的潛在可售資源。
2019年，被稱為羊城“舊改元年”，廣州的舊改工程全面拉開。到了2020年，廣州舊改的腳步沒有停滯，今年以來，廣州至少有35條村完成舊改合作企業或合作意向企業的招標。
但在舊村改造明顯提速的當下，廣州的舊改模式似乎也迎來了新的變動。分析人士告訴我們，前期介入與聯合開發的情況越來越多。
以本次舊改為例，富力聯手合景泰富共同開發吉山村舊改。而此前，富力跟進海珠區赤沙舊改長達10余年，卻在今年年中拉來保利共同介入。
更早的時候，融創聯合中鼎拿下金星村舊改，升龍聯合方圓拿下沙溪村舊改，卓越聯手華潤拿下蘆灣村舊改......
“房企聯合參與舊改的情況并不罕見，特別是這兩年，這個趨勢更加明顯”，分析人士提到，兩家或多家房企共同參與舊改，不僅能夠有效規避項目投標期間的“價格戰”，還能共同承擔后續推薦期間的資金風險。
事實上，舊改項目通常存在體量大、資金前期投入大、周期長等特點，因此，即便是經驗豐富的舊改巨頭，在遇到重點項目時，都會選擇合作開發的方式進行。
除此之外，由于各個區域的特殊性，“過江龍”也往往會和本土房企聯手介入舊改當中，借助本土房企對市場的熟悉度、政府關系等等，從而實現資源的互補。
除了聯合開發，，越來越多房企都通過成為前期服務商的形式，提前介入舊村改造。如富力提前介入吉山村，如升龍和科學城集團簽約成為黃埔茅崗村的前期服務商。
根據廣州目前的更新政策，在舊改的過程中，只有成為合作意向企業或者合作企業，開發商才能正式介入舊改流程，但在實際操作過程中，前期介入、提前鎖定舊改的情況十分普遍。
分析人士認為，從啟動舊改到掛牌招商，中間還有很多前期工作，比如更新意愿征集、基礎數據調查等等，這些工作，村集體或鎮街又無法完全承擔，于是就有了前期服務商的出現。
對前期服務商而言，其任務在于摸查基本情況，了解改造意愿，制定計劃、規劃，讓村民認可方案，這也令提前介入的企業更具備優勢。
提前鎖定、聯合參與......隨著城市進程的發展，地產企業也不斷在探尋新的破局方式。而富力與合景作為舊改新局的“探路人”，能否依靠這種模式重現獵德佳話，值得期待。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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