花樣年復(fù)活第三股分拆復(fù)制“雅生活”？

作者：黃小妹

來源：風(fēng)財(cái)訊（ID：fengcaixun）

“就像一架飛機(jī)一樣，花樣年是機(jī)身，美易家和彩生活就是兩只機(jī)翼。”

2015年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，潘軍用這句話形容了美易家與彩生活對(duì)于花樣年的重要性。

時(shí)至今日，美易家新三板摘牌，“物業(yè)第一股”彩生活估值走低，這兩只機(jī)翼似乎并沒有帶著花樣年飛得夠高。

如今潘軍的另一步棋開始啟動(dòng)，分別從美易家、彩生活這兩只機(jī)翼各拆出一個(gè)葉片，組裝成了一個(gè)新的螺旋槳，帶著花樣年再次沖入資本市場(chǎng)。

“做大”美易家

7月26日，花樣年控股和彩生活聯(lián)合公告稱，正考慮尋求將各自商業(yè)及綜合用途的物業(yè)管理業(yè)務(wù)、商業(yè)運(yùn)營管理業(yè)務(wù)進(jìn)行分拆，于聯(lián)交所主板單獨(dú)上市。

公告顯示，花樣年分拆及彩生活分拆將導(dǎo)致擬于開曼群島注冊(cè)成立的一間實(shí)體所持單一集團(tuán)的單獨(dú)上市。分拆集團(tuán)將從事提供有關(guān)商業(yè)物業(yè)、綜合混合用途物業(yè)、公共設(shè)施、及工業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)、及商業(yè)營運(yùn)服務(wù)。

市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)公告內(nèi)容，潘軍正把彩生活剝離出去的商管業(yè)務(wù)，裝入花樣年旗下的商管平臺(tái)美易家，打包沖刺IPO。

“美易家做加法，彩生活做減法，區(qū)別于彩生活住宅物業(yè)，實(shí)現(xiàn)花樣年物業(yè)雙子布局，避免與彩生活的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，易能搶占商管新賽道。”

動(dòng)作已早早開始啟動(dòng)。

7月5日晚間，花樣年控股和綠地控股共同發(fā)布公告，花樣年擬通過下屬子公司深圳富昌收購綠地全資子公司上海綠閔100%股權(quán)，對(duì)價(jià)12.6億元。

美易家是富昌旗下子公司。4月25日，彩生活聯(lián)合富昌商業(yè)服務(wù)、深圳市美利家投資合伙企業(yè)（有限合伙）共同成立深圳市美易家住宅物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司。

此次交易，花樣年花費(fèi)12.55億元，按照綠閔物業(yè)2020年約237.61萬元的凈利潤計(jì)算，此次收購的PE約為530倍，該筆交易溢價(jià)超200倍。

即便綠地控股向花樣年承諾，未來五年內(nèi)，作為戰(zhàn)略優(yōu)先級(jí)商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)提供商，花樣年從綠地集團(tuán)取得每年原則上不低于500萬平方米，且5年總計(jì)不低于2500萬平方米的商業(yè)辦公及綜合體項(xiàng)目；交易完成后的3年內(nèi)，花樣年還將額外從綠地集團(tuán)取得一二線城市的商辦綜合體項(xiàng)目面積總計(jì)不低于60萬平方米；此外，本次交易完成后的1年內(nèi)，花樣年額外再獲得總面積約 33 萬平方米的鄭州綠地全球商品貿(mào)易港項(xiàng)目的管理權(quán)。

換句話說，未來五年內(nèi)，綠地控股予以花樣年的商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)面積不會(huì)少于2593萬平方米。

但這一次超倍溢價(jià)依然將花樣年得野心暴露無遺。

潘軍曾表示，2017年底，美易家已在新三板退市，希望未來可以放到更大的平臺(tái)上。彼時(shí)，潘軍就已經(jīng)在考慮整合美易家。

IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，花樣年斥巨資收購綠地商管物業(yè)確實(shí)有分拆商業(yè)管理板塊上市的可能性，而今天花樣年控股和彩生活關(guān)于分拆商辦物業(yè)業(yè)務(wù)單獨(dú)上市的公告證實(shí)了這一點(diǎn)。

“騰挪”彩生活

一方面，近期花樣年收購綠閔物業(yè)以培育商業(yè)管理能力，另一端，彩生活多次向關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓旗下商業(yè)企業(yè)。

企查查顯示，自5月9日至今，近3個(gè)月時(shí)間，彩生活先后退出了13家冠名商業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，將股權(quán)均轉(zhuǎn)給了關(guān)聯(lián)公司深圳市花漾樂商業(yè)服務(wù)有限公司(下稱“花漾樂”)。

5月9日，彩生活退出全資子公司深圳市開際商業(yè)物業(yè)管理有限公司投資人行列，花漾樂成為深圳市開際商業(yè)的最新大股東；最近一期是7月10日，南京錦壹商業(yè)物業(yè)管理有限公司大股東由彩生活變更為花漾樂。

從地域來看，有3家位于深圳，3家位于成都，2家位于成都，北京、上海、四川內(nèi)江、廣西柳州、湖南益陽各一家。

企查查顯示，花漾樂今年3月16日成立，注冊(cè)資本100萬元，由境外公司鄰里樂(香港)有限公司100%持股。花漾樂法人、總經(jīng)理兼執(zhí)行董事陳新禹，現(xiàn)為彩生活執(zhí)行董事及首席財(cái)務(wù)官。

市場(chǎng)觀點(diǎn)分析，“潘軍此番騰挪，除了‘瘦身’彩生活，或也有鋪墊未來商業(yè)管理服務(wù)單獨(dú)上市之意。”

美易家做加法，收購綠地商管做大業(yè)務(wù)基本盤，彩生活瘦身剝離商管，這是花樣年物業(yè)雙子布局：以彩生活為主的住宅物業(yè)，以美易家為主的商管物業(yè)。

更為重要的是，“物業(yè)第一股”彩生活低估值的現(xiàn)狀之下，花樣年以美易家為主體瞄準(zhǔn)高估值商管業(yè)務(wù)不失為另一出路。

柏文喜表示，以商辦、工業(yè)物業(yè)、公共設(shè)施等為代表的非住宅物業(yè)管理業(yè)務(wù)由于定價(jià)不是政府指導(dǎo)價(jià)，盈利模式更加市場(chǎng)化，因而具有更強(qiáng)的成長性，相對(duì)于住宅物業(yè)管理業(yè)務(wù)而言更受市場(chǎng)青睞和更容易獲得更好的估值，所以近來一些房企甚至是物業(yè)股分拆商業(yè)物業(yè)管理板塊上市成為泛房地產(chǎn)板塊的一個(gè)現(xiàn)象。

“日前，花樣年控股與彩生活擬分拆各自商業(yè)及綜合用途物業(yè)管理業(yè)務(wù)于聯(lián)交所主板單獨(dú)上市的計(jì)劃就是其中的代表，而之前以商辦物業(yè)管理為主的華潤生活服務(wù)上市以后獲得了遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于其他以住宅物業(yè)管理為主的估值具有較強(qiáng)的示范作用。”

畢竟從目前市場(chǎng)反饋來看，以非住宅運(yùn)營為主的商管企業(yè)陣營中，華潤萬象生活（01209.HK)、寶龍商業(yè)（09909.HK)、卓越商企（06989.HK）、中駿商管（00606.HK)等企業(yè)，商管物企毛利率幾乎為住宅物業(yè)毛利率的兩倍左右，股價(jià)整體表現(xiàn)優(yōu)于住宅物企。

關(guān)于花樣年商管業(yè)務(wù)這只螺旋槳能帶花樣年這架飛機(jī)飛的有多高，市場(chǎng)會(huì)給出答案。

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