后疫情時代不良資產商未來業務操作方式

來源：武漢杜亮律師

后疫情時代不良資產商未來業務操作方式

截止至2020年4月21日，國內的疫情基本處于控制狀態，國外的疫情仍然非常嚴重，這種狀況下，為中國的發展創造了非常寶貴的戰略發展期。

按照同學李高管的意見，中國已經開始走出泥潭，歐美以及其他國家尚沒有看到走出泥潭的日子。

但，正如之前預想一樣，近三個月的經濟休克停滯，導致次生災害在逐漸顯現，傳統的人群聚集性經濟基本都遭受了毀滅性打擊。其一是三個月的停止生產經營，沒有任何收入，但要支付人員工資、房租、原材料費用等；其二也是最關鍵的，消費信心因潛在的疫情擔心，徹底喪失，沒有消費信心支撐的行業，必定是毀滅性的。例如傳統的娛樂行業，電影院、卡拉OK網吧等等，聚眾消費行業，商場、大型超市、餐廳、咖啡廳、茶室等等。

這些行業，基本是支撐商業地產價值的主要力量，但如果這些行業也都紛紛倒閉，清算，可想而知，我們的商業地產已經到了什么樣的地步。

在中央反復強調“房住不炒”的政治定調，以及多次糾正地方政府試圖對房地產放水行為后，我們已經可以得出一個基本判斷，傳統的以房地產價值作為支撐的不良資產投資邏輯已經在悄然轉變。

那么如何應對這種轉變，我認為是未來不良資產投資商應當考慮的問題。本文試圖對這一問題進行解釋，說明。

一、從長期看高度依賴于房地產價值為支撐的不良資產投資邏輯將轉變，但從短期來看，房地產作為不良資產底層支撐，具有現實性與合理性。

短期內看，基本房地產價值為不良資產投資支撐的投資邏輯，不會迅速改變，其主要原因在于。

1、房地產作為較為標準、可視化的金融資產，其資產價值在短期內較為穩定，可以抗擊一定金融風險。

中央對于房地產的指導方針，是將其投資屬性調整為使用屬性，同時確保其交易價格在一定時期內穩定，即不猛漲也不暴跌，在一定區間內進行箱體震蕩，這才是符合國家對房地產監管的要求與目標。

因此在房地產價值，特別是住宅價值較為穩定的情況，，銀行金融業以及其他行業，在進行風險控制情況下，還是會將房地產作為首選抵御金融風險產品。

2、以房地產為基礎的衍生金融業已經較為完善成熟，在沒有其他資產進行替代的情況下，房地產金融產業鏈條難以替代。

房地產行業從其具備金融屬性后，其為之服務的衍生行業已經非常完善齊備，例如二手交易平臺中介、評估機構、拍賣機構等等，這些機構的完善，支撐起整個以房地產為核心資產的金融行業， 包括不良資產行業，可以說沒有這些衍生行業的支持，房地產行業特別是二手房地產行業難以有現在的繁榮，房地產金融行業也難以有現在的發展體量。

二、大力扶持資本行業特別是證券行業，替代房地產金融行業，是國家長期戰略，因此未來不良資產的底層資產將是大量的不良證券。

將房地產的投資屬性予以限制，而僅僅突出強調其居住屬性，但作為投資產品退出后的投資空間，將由什么資產取代？

從國家戰略來看，國家一直在大力發展資本市場，特別是證券市場，通過證券市場的大力發展，解決中小企業融資問題，同時解決替代房地產作為投資產品，讓社會資金服務于實體行業。

這一戰略，實際上早在數年前都已經開始，但由于各種原因，其轉變的難度相當大。

資本市場的立法進行完善規范，將其投機性向投資性轉變。同時，通過注冊制降低進入資本市場門檻，讓資本市場為實體行業，特別是高新技術實體行業服務。進一步限制房地產投資屬性的反彈，特別是地方政府在土地財政的依賴性。當然疫情后，已經有多地政府在不斷試探中央的紅線，結果都被中央迅速過果斷予以制止，2020年4月20日中央針對深圳地區部分銀行給予企業的經營貸款流向房地產市場的事情，要求予以嚴查。

這些都表明，中央對于“房住不炒”的決心，是毫不動搖。

在對房地產限制毫不松動的情況下，資本市場特別是證券市場上的各種利好，層出不窮。

2020年3月1日，修改后的《證券法》實施，標志著中國證券市場開始進入注冊制時代，2020年4月1日根據《中美貿易協定》約定，中國進一步放開金融領域限制等等。

同時，進入中國資本市場的企業，都是符合一系列監管要求的中國優秀企業，其相對于傳統銀行獲得貸款資金的企業相比，無論是規模還是品質，都有較大提升。

因此，我們認為基于這些企業所產生的不良資產，整體品質，應當遠超過傳統銀行貸款企業品質。

同時，越來越開放，規模越來越大的中國證券市場，其流動性明顯遠超于銀行貸款市場。

因此，我們可以預見，在不久的將來，唯一可能取代房地產行業的投資屬性的就是越來越強大越來越規范的中國證券市場。

中國證券市場中所產生不良資產底層資產，主要表現為不良債券、存在較大退市風險的股票。

研究、掌握如何對不良債券、存在退市風險股票進行盡調、估值與處置，應當是未來不良資產行業在技術層面應當著重關注的事情。

三、立足當下做精、做透傳統的不良資產底層資產為房地產行業中的細分領域，著眼準備即將到來的不良資產底層資產為不良證券的領域。

當下，做住宅房抵貸的從業機構非常多，但是缺乏足夠專業化，同時由于競爭者較多，導致市場利潤收益較低。

相比而言，經營其他類型房產不良資產的從業機構較少，由于專業性較強，競爭對手較少，未來獲得的市場利潤收益較高。

因此，在資金、周期、人力和技術允許的情況下，應當兼做住宅房抵貸業務和其他類型房產業務，同時將其他類型房產業務做精做透，力求建立行業標桿效應。

傳統房地產業務，應當為不良資產業務創造穩定的現金流和一定收益，同時應當將更多的資源與精力著眼于未來可期的不良證券市場。

不良證券市場，是一個尚未開發的金礦，對于眾多不良資產行業從業者而言，該行業具有天生的行業門檻。

1、缺乏中國證券市場專業知識

2、缺乏對不良證券的盡調、估值和處置能力

3、缺乏參與不良證券投資的資金能力

4、缺乏不良證券運營的資源

這四個門檻的限制，意味著眾多不良資產投資者，即使想進入這個細分領域，但也無法生存。

當然，未來的發展是否如筆者所預測，不得而知，但已有跡象表明，傳統的房抵貸不良業務，基本已經屬于紅海狀態，盈利性和未來可發展性正在逐漸降低。同時證券市場所爆出了大量不良資產，卻鮮有專業不良資產商介入。

筆者相信，這種市場供求關系的不均衡，不會持續太久，就看誰能把握住商機。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 后疫情時代不良資產商未來業務操作方式