最高院：售后回租，非出租人原因未過戶，不影響融資租賃關系成立！

第七百三十五條 融資租賃合同是出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。 

第一條 人民法院應當根據民法典第七百三十五條的規定，結合標的物的性質、價值、租金的構成以及當事人的合同權利和義務，對是否構成融資租賃法律關系作出認定。

第二條 承租人將其自有物出賣給出租人，再通過融資租賃合同將租賃物從出租人處租回的，人民法院不應僅以承租人和出賣人系同一人為由認定不構成融資租賃法律關系。    

實務分析

目前關于售后回租型融資租賃合同性質的認定，一般認為轉移租賃物所有權系認定融資租賃合同性質的必要條件。特別是以不動產為租賃標的物的售后回租，也就是說以辦理登記作為物權生效要件的租賃物，更要嚴格審核所有權是否轉移。本號前述文章《最高院：不動產售后回租設立融資租賃，未變更過戶的，認定為借貸！》中的最高院即持此觀點，另在最高人民法院 （2014）民二終字第109號判決中，法官關于合同性質的認定觀點如下：“融資租賃交易具有融資和融物的雙重屬性，缺一不可。如無實際租賃物或者租賃物所有權未從出賣人處轉移至出租人或者租賃物的價值明顯偏低無法起到對租賃債權的擔保，應認定該類融資租賃合同沒有融物屬性，僅有資金空轉，系以融資租賃之名行借貸之實，應屬借款合同。”與上述觀點一致。

最高院2014年出臺的《關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的理解與適用，其中關于售后回租部分是這樣描述的：“盡管真實的售后回租交易構成融資租賃，但在一些交易中，當事人以售后回租為名訂立合同，交易實質卻不符合合同法第二百三十七條的規定以及本解釋第1條第1款確立的規則，存在以售后回租的形式規避相關法律規定的情形。這些情形具體包括：沒有真實、明確的租賃物，售后回租合同中對租賃物低值高買、租賃物上設有權利負擔，致使出租人無法取得所有權或無法實現租賃物的擔保功能；出租人沒有完成取得租賃物所有權的相關手續等。”，該解釋明確確認出租人未取得租賃物所有權相關手續的售后回租，無法認定合同的融資租賃性質。最高院的相關案例絕大部分是將以不動產作為售后回租標的物的融資租賃中未取得租賃物所有權的情況認定為借款合同性質。

反觀本案，關于合同性質的認定應當綜合合同約定條款及實際履行情況，從而探究雙方內心真意。由此筆者認為本案情況不構成融資租賃性質的合同。首先出租人僅實現與承租人簽訂購房合同中的“網簽”而未辦理產權登記，且在未辦理轉移登記的情況下直接“放款”。其次因租賃物上存在河北金租以外的第三人多重抵押，也就是上述解釋所說的租賃物上設有權利負擔。再次出租人可能自始就存在為節省相關稅費而不辦理所有權轉移的僥幸心理，或者說合同簽訂伊始就沒有要辦理不動產轉移登記的想法。根據《融資租賃合同》第四條的約定：“……甲方同意在下列條件中第1.2.3.4.5項（一項或者多項）滿足后根據甲方資金安排將上述租賃物轉讓價款一次性支付至乙方指定賬戶。1.完成擔保、質押手續。2.乙方已經按照租賃合同約定為租賃物辦理完畢以甲方或者甲方指定第三方為第一受益人的足額保險，甲方收到上述保險單、批單等有效保險合同文件；3.甲方收到乙方支付的租賃合同項下租賃保證金及首期租賃手續費；4.甲方收到乙方出具的付款申請書，該等付款申請書中應明確付款賬戶、開戶行等必要的付款信息；5.其他三份《商品房買賣合同》均有雙方簽字及蓋章確認。”，付款的前提出租人考慮的很周全，但唯一沒有變更所有權登記這一條。在融資租賃實務中，一般出租人處于強勢地位，合同條款也應由其擬定，上述合同條款應該不是出租人的疏忽，而是雙方協商后（為節省費用）的結果。不同于一般動產的售后回租，通過占有改定完成交付從而轉移所有權，但不動產所有權無法以此獲得。通過以上分析，有理由認為出租人對于未能辦理租賃物所有權轉移存在故意或重大過失，本案不宜認定為融資租賃合同。

實務中，作者建議融資租賃公司在辦理以不動產為租賃標的的售后回租業務時，合同中應當約定租金本金也即標的物購買價款的支付條件時，一定要將取得標的物所有權手續作為前提。否則，不僅在訴訟中可能無法確認合同的融資租賃性質，從而喪失要求承租人支付合同約定的“租金利潤”的合法權利，更有可能在執行中因無法實現融資租賃的擔保功能從而喪失“租金本金”的實現可能。另需要提醒的是根據《財政部國家稅務總局關于企業以售后回租方式進行融資等有關契稅政策的通知》第一條關于“對金融租賃公司開展售后回租業務，承受承租人房屋、土地權屬的，照章征稅。對售后回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權屬的，免征契稅。”的規定，出租人完全可以與承租人協商此種情形下稅費的承擔。