老舊小區(qū)空間大卻難入局？三大管理模式解決痛點

作者：克而瑞物管

來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

政策不斷細化落實，老舊小區(qū)物業(yè)迎來發(fā)展機遇。

繼去年7月，國務院辦公廳印發(fā)《關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》后，9月初國家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設部聯合發(fā)布《關于加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設施建設的通知》。通知推行物業(yè)專業(yè)化管理。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)完成改造后，有條件的小區(qū)通過市場化方式選擇專業(yè)化物業(yè)服務公司接管。推動多渠道籌措資金。鼓勵金融機構參與投資地方政府設立的老舊小區(qū)改造等城市更新基金，鼓勵社會資本承接養(yǎng)老托育、停車、便民市場、充電樁等有一定盈利的改造內容，統(tǒng)籌公共設施經營收益等業(yè)主共有收入，保障老舊小區(qū)后續(xù)管養(yǎng)資金需求。

早在2015年中央城市工作會議便提出要加快老舊小區(qū)改造，此后，又多次強調了要做好老舊小區(qū)改造，尤其是要加快補齊老舊小區(qū)在社區(qū)服務、衛(wèi)生防疫等方面的短板。政府工作報告連續(xù)4年均作出了部署，將老舊小區(qū)改造作為重大的民生工程和發(fā)展工程，加以全面推進。

中央及政府對老舊小區(qū)改造工程的重視，推動了老舊小區(qū)改造進程，加快了老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)范化、市場化。

老舊小區(qū)物業(yè)管理空間廣闊，“十四五”期末完成21.9萬戶。根據住建部工作報告數據顯示，“十四五”期間，我國將基本完成2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造21.9萬個。2019年-2020年，全國累計新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.9萬個，共計1088萬戶。今年，計劃新開工改造的老舊小區(qū)是5.3萬個，約900多萬戶，截至7月底，已開工建設4.22萬個小區(qū)，涉及764萬戶。若今年計劃新開工的老舊小區(qū)全部改造完成，2022年-2025年仍有10.7萬個小區(qū)待改造。

2019-2021.7老舊小區(qū)新開工改造數量統(tǒng)計

以上海為例，根據克而瑞物管統(tǒng)計，近五年間上海市住宅用地成交量基本穩(wěn)定在1100萬平方米左右。而《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》指出，“十四五”期間上海老舊小區(qū)改造量約為5000萬平方米，如果以年均1000萬平方米來估算，每年老舊小區(qū)改造帶來的物業(yè)服務規(guī)模和新增住宅供應面積基本實現1：1。

隨著居民生活需求的不斷升級，以及時間的推移，預計未來將有更多的小區(qū)需要納入改造的范圍，全國老舊小區(qū)改造規(guī)模將日漸增大。

由于建造年底久，老舊小區(qū)建造時關注點與城市人民生活現狀不匹配，老舊小區(qū)管線老化、違章搭建等問題導致安全事故頻發(fā)，小區(qū)內停車位等公共空間占用分配問題凸顯，導致鄰里矛盾，甚至引發(fā)一系列社會性沖突事件。

布局老舊小區(qū)進行物業(yè)管理，需要投入大量資金改造小區(qū)現狀。資金缺口和小區(qū)改造過程中的問題溝通、利益平衡成為物業(yè)企業(yè)進入老舊小區(qū)的重要難題。

資金缺口大，資金來源單一。從全國已實行的老舊小區(qū)改造案例來看，多數小區(qū)的改造資金主要來源于政府補助，但政府財政預算有限，單純依靠政府補助仍不能解決問題。以加裝電梯為例，一部電梯的加裝費用約60萬/臺，政府一般出資補貼50%左右，但居民仍需要自籌30萬元。而小區(qū)的綜合整治包括道路翻新、管線整理等方方面面，據不完全統(tǒng)計，單個老舊小區(qū)改造工程，除去政府補貼部分，居民自籌資金少則幾十萬，多則上百萬。

居民對物業(yè)認識度不足，付費意識低。老舊小區(qū)業(yè)主多樣，不同類型業(yè)主對物業(yè)管理的要求和經濟承受能力差異大。承受能力強的希望得到全方位、高層次的服務，但對物業(yè)公司不信任，出現要求物業(yè)公司先服務和收費的現象；承受能力弱居民家庭收入偏低，物業(yè)管理消費意識淡薄且支付能力有限，“管不管無所謂”或簡單的認為物業(yè)就是看門掃地。還有部分小區(qū)業(yè)主將建筑問題與物業(yè)問題相混淆，要求開發(fā)建筑遺留的問題，由物業(yè)企業(yè)去解決，導致收費率越來越低，進入了“收費難、難服務”的惡性循環(huán)怪圈。

改造過程多方利益糾葛，利益難平衡。由于老舊小區(qū)前期改造需要投入大量成本，為提高物業(yè)服務水平，降低財政壓力，部分老舊小區(qū)改造引入社會資本參與其中。企業(yè)需要通過物業(yè)費收繳，社區(qū)公共部分收益等方式回收成本投入，但居民往往對物業(yè)服務標準、物業(yè)費定價、社區(qū)公共部分收益的劃分等問題不認可，企業(yè)與居民間利益難以平衡。居民與居民之間也存在利益難平衡問題。

隨著政策的細化落實，政府聯手業(yè)主、物業(yè)公司等群體對老舊小區(qū)物業(yè)管理模式不斷探索，從目前全國老舊小區(qū)完成的改造案例中，我們發(fā)現有針對性地采取準物業(yè)管理模式、居民自治管理模式、以及引入社會資本的管理模式，是提高老舊小區(qū)管理水平的三種有效方法。

老舊小區(qū)物業(yè)管理探索模式

以政府為主導的準物業(yè)管理模式。準物業(yè)管理是指在老舊小區(qū)實施的管理標準和收費低于一般物業(yè)管理的物業(yè)管理制度。政府出資補助，并協(xié)調多個職能部門、產權單位對小區(qū)進行綜合整治，并為居民提供菜單式物業(yè)服務內容，根據投票方式最終確定，解決居民分歧。這種模式物業(yè)服務內容主要以解決小區(qū)內基礎物業(yè)管理為主。

以居民為主導的居民自治管理模式。居民自治管理，是在街道、社區(qū)的引導幫助下，小區(qū)成立自治管理小組，按照“自我管理、自我服務、非營利性、費用均攤”原則，指導產權單位自管。通過居民自治更好地解決服務與被服務者管理上的矛盾。這種模式的物業(yè)管理服務內容也以保安、保潔等基礎物業(yè)管理內容為主，其在服務專業(yè)度、社區(qū)資源整合能力等方面與專業(yè)物業(yè)公司相比差距仍然較大。

市場化管理模式。這種模式是通過社會資本的投資，對老舊小區(qū)的基礎設施、公共服務設施等進行改造，改善居民基礎生活環(huán)境、提高居民生活便利度，如，改造停車場、增加養(yǎng)老、醫(yī)療、家政、快遞、便利店等。這種模式在覆蓋基礎物業(yè)服務內容基礎上，會同時覆蓋多種增值服務內容。相應的，小區(qū)后續(xù)的物業(yè)管理、政府補貼、服務收費、商業(yè)收費等收益，也歸為其所有。

目前全國老舊小區(qū)改造的體量依然很大，完全依靠以政府為主導的準物業(yè)管理很不現實；老舊小區(qū)居民對高品質的物業(yè)服務仍有一定的需求，居民自治管理仍屬于治標不治本的暫時性解決方案；引入社會資本的模式一方面能緩解政府財政壓力，同時又能讓專業(yè)的物業(yè)企業(yè)參與進來，提升老舊小區(qū)的服務品質，愿景集團、宋都服務、萬科等企業(yè)已參與其中。

表：典型企業(yè)老舊小區(qū)改造模式

資料來源：克而瑞物管整理

愿景集團勁松模式。企業(yè)與政府、街道、居民一起建立多方溝通機制，根據居民反饋需求，確定社區(qū)改造方案、制定物業(yè)服務標準、確定物業(yè)服務費。企業(yè)投資綜合治理，獲取閑置空間經營權，收取相關服務費與運營管理費，居民通過“先嘗后買”的方式享受服務，消除居民對物業(yè)公司服務的不信任、不認可等問題。

勁松模式

宋都服務采荷模式。采荷街道總建筑面積約137萬平方米，下轄紅菱、潔蓮、江汀等16個社區(qū)，宋都服務將片區(qū)內老舊小區(qū)進行劃片管理，引入“金牌管家”服務模式，通過“1+1+N”智慧管理路徑提升物管效率，降低運營成本，同時通過廣告位運營、停車費收取、社區(qū)配套用房運營等方式提升運營收入，讓居民享受優(yōu)質服務的同時，能夠享受到比普通住宅更低的物業(yè)費。

萬科美麗社區(qū)計劃。2016年，萬科物業(yè)就推出“友鄰計劃”，探索和社區(qū)住戶的共籌共建模式。業(yè)主在友鄰市集（通過住這兒app及小程序訪問）的消費金額會按商家返點比例納入 “友鄰計劃”資金池，并用于該社區(qū)的更新建設，截至2021年3月底，“友鄰計劃”在全國萬科小區(qū)已累計積累友鄰計劃資金超1800萬元。

萬科地產美麗社區(qū)計劃預備資金首期將按照9：1的比例與萬科物業(yè)“友鄰計劃”募集的資金進行配捐，萬科地產配捐資金從上一年度銷售簽約的千分之一中分配。在具體項目使用上，將與各萬科小區(qū)的專項維修資金、公共收益配合使用，進一步緩解入住滿五年的萬科小區(qū)在更新改造方面資金不足的問題。

萬科美麗社區(qū)計劃

在共同富裕背景下，愿景集團、宋都服務、萬科等企業(yè)響應號召對老舊小區(qū)改造、參與老舊小區(qū)物業(yè)管理，大大緩解了政府財政壓力，提高了居民生活水平，贏得了居民的良好口碑，履行了企業(yè)社會責任，同時獲得了大量的老舊小區(qū)改造、管理經驗，占據了社區(qū)養(yǎng)老服務的前沿陣地。

目前，部分社會資本、物業(yè)公司已介入老舊小區(qū)改造、管理進程中，但老舊小區(qū)改造成本投入問題仍讓多數企業(yè)望而卻步。

市場新的好消息不斷。7月，國家開發(fā)銀行與吉林、浙江等5省，中國建設銀行與重慶、南京等9個城市分別簽署協(xié)議，在未來五年內，國家開發(fā)銀行、中國建設銀行預計將向5省9市共提供4360億元貸款，重點支持市場力量參與的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目。

隨著行業(yè)的發(fā)展、政策的引導細化、物企的戰(zhàn)略性進入、國有銀行的帶頭探索，老舊小區(qū)的改造、運營的商業(yè)模式正不斷清晰。未來在增量有限的情況下，將有更多優(yōu)質物企，通過老舊小區(qū)改造增加管理面積，屆時首批進入老舊小區(qū)改造的物業(yè)公司，將憑借其積累的良好口碑及豐富經驗率先享受紅利。

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原標題： 深度研究丨老舊小區(qū)空間大卻難入局？三大管理模式解決痛點