致物業(yè)服務(wù)企業(yè)：物業(yè)費(fèi)催收工作法律服務(wù)方案----律師版

一、催收服務(wù)范圍

物業(yè)費(fèi)催收，包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、保安費(fèi)、保潔費(fèi)、綠化服務(wù)費(fèi)、設(shè)備維修費(fèi)等，由物業(yè)企業(yè)收取的停車管理費(fèi)、廣告費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、有線電視費(fèi)、寬帶網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、家政服務(wù)費(fèi)等，以及其他臨時(shí)性收費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)等。

二、物業(yè)費(fèi)催收法律服務(wù)的整體工作情況

物業(yè)費(fèi)催收法律服務(wù)，是接受物業(yè)企業(yè)的委托，開展物業(yè)費(fèi)催收工作，包括制定催收計(jì)劃、書面催收、訴訟或仲裁催收等。

三、非訴催收事宜

（一）協(xié)助制定催收制度，檢查制度相關(guān)的執(zhí)行情況。

（二）建立溝通機(jī)制。協(xié)助物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人、各職能部門執(zhí)行催收任務(wù)，提供法律咨詢和法律支持。定期與負(fù)責(zé)人溝通，了解整體催收情況；定期與法務(wù)部門溝通，提供催收方案，提示訴訟仲裁時(shí)效，提出采取何種措施的法律建議；定期與財(cái)務(wù)部門溝通，協(xié)助確定催收數(shù)據(jù)。

（三）核實(shí)業(yè)主信息，包括姓名、房號、有效送達(dá)地址、聯(lián)系方式等。

（四）律師根據(jù)統(tǒng)計(jì)欠費(fèi)情況，以掛號信、EMS方式，發(fā)送催收函、發(fā)送律師函，同時(shí)電子送達(dá)，微信、短信等。查詢物流信息，打印，保存。

（五）根據(jù)書面催收情況、交費(fèi)情況，建議物業(yè)企業(yè)是否訴訟。

四、建立催收臺賬。

按照一戶一檔，紙面和或電子存檔，定期匯總，完善催收材料，為后期訴訟催收提供基礎(chǔ)。主要材料有業(yè)主身份證、營業(yè)執(zhí)照、商品房買賣合同、房屋交付使用通知書、房屋驗(yàn)收表、鑰匙簽收單、業(yè)主資料卡、委托銀行收款協(xié)議、業(yè)主規(guī)約、欠費(fèi)清單、車位租用協(xié)議、催收記錄、催收函、律師函、代繳水電發(fā)票等。

五、訴訟催收事宜

（一）訴前工作

1.訴前資料整理匯總。結(jié)合前期催收臺賬，完善訴訟相關(guān)材料。

2.訴前風(fēng)險(xiǎn)評估。了解物業(yè)服務(wù)情況、物業(yè)費(fèi)繳納情況，視情向物業(yè)企業(yè)提示訴訟風(fēng)險(xiǎn)。

3.與物業(yè)企業(yè)做好對接。確定專人對接，審查業(yè)主主體資格，前期催收，做好訴訟輔助。

4.起草民事起訴狀，制作證據(jù)目錄，交物業(yè)企業(yè)審核蓋章。

5.批量立案。

6.根據(jù)物業(yè)初始信息起訴，取得立案材料后，向房地產(chǎn)登記部門查詢權(quán)屬信息，確定被告主體。

7.訴前調(diào)解。律師可與物業(yè)企業(yè)溝通調(diào)解方案。

8.立案后，了解承辦法官情況，做好溝通工作。了解被訴業(yè)主答辯情況、舉證情況、反訴情況，做好應(yīng)對工作。

（二）庭前工作

1.核實(shí)開庭時(shí)間、地點(diǎn)、審判人員組成等信息，再次確認(rèn)已告知委托人。

2.開庭前，向委托人說明庭審程序、每個(gè)環(huán)節(jié)的目的。委托人出庭的，做好分工配合，準(zhǔn)備好法官可能的問題。

3.檢查卷宗是否完整。證據(jù)目錄清單、證據(jù)原件復(fù)印件，按順序裝訂，電子版拷貝，以便書記員使用。

4.詢問委托人是否愿意調(diào)解，調(diào)解方案，調(diào)解策略。

（三）庭審工作

1.質(zhì)證，逐項(xiàng)質(zhì)證，說明證據(jù)名稱、證明來源、證明對象內(nèi)容。

2.質(zhì)證，圍繞證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，針對有無證明力、證明力大小等陳述。

3.首輪辯護(hù)意見前，整理辯論提綱，一般由案件事實(shí)證據(jù)、法律適用兩部分。

4.發(fā)表辯論意見，圍繞爭議焦點(diǎn)簡要闡述，注意邏輯性層次性。

5.詢問委托人是否補(bǔ)充發(fā)表辯論意見。

（四）庭后工作

1.提交書面代理意見。

2.判決下達(dá)后，告知并交付委托人。

3.立卷歸檔。

（五）執(zhí)行

1.告知風(fēng)險(xiǎn)，二年執(zhí)行時(shí)效，被執(zhí)行人清償能力不足的風(fēng)險(xiǎn)。

2.向執(zhí)行局提交財(cái)產(chǎn)線索。被執(zhí)行人清償能力不足時(shí)，考慮追加其他可被執(zhí)行的主體。

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