不良資產(chǎn)之盡職調(diào)查

作者：不良掘金蛙

來源：不良掘金蛙（ID：buliangjuejinwa002）

盡職調(diào)查是整個(gè)不良資產(chǎn)收購和處置流程中最重要的環(huán)節(jié)之一?？梢哉f對(duì)資產(chǎn)包的處置具有決定性，所以一定要仔細(xì)。

01 準(zhǔn)備工作

打印或者整理出來，每一戶抵押物的基本信息和情況，以便現(xiàn)場勘查或者詢問。最好把房產(chǎn)證信息摘錄或者打印出來。提前針對(duì)不同的抵押物，需要注意詢問和查看的問題匯總清單，防止現(xiàn)場遺忘。

02 跟隨出包方

前面說過一般出包方會(huì)帶領(lǐng)大家一起走訪一遍，時(shí)間會(huì)很短。一定要做好下面幾件事：第一標(biāo)記位置，現(xiàn)在手機(jī)都很方便，地圖收藏一下；第二詢問清楚哪些是自己的抵押物，哪些不是。不是說目之所及都是抵押物，否則您自己回頭來找可就麻煩了，這個(gè)時(shí)候打印好的房產(chǎn)權(quán)屬信息就用上了，一一核對(duì)，別怕麻煩；第三如果能遇到當(dāng)事人，提前做好的問題可以直接問，遇不到就問銀行的信貸人員。如果沒有問題也要留一個(gè)人仔細(xì)聽，指不定哪話就是有用的。

剩下的就需要自己詳細(xì)去查看了，

03 居住類用房

a.抵押物成新度、所在樓層、面積、格局等房屋基本情況；

b.抵押物所在地公共交通便捷度，據(jù)最近地鐵口的距離，公交線路有哪些；

c.抵押物周邊生活配套設(shè)施是否齊全，包括超市、醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、市場等；

d.抵押物所在小區(qū)環(huán)境、綠化及物業(yè)管理水平、建筑密度、是否已經(jīng)完工、裝修情況；

e.抵押物的實(shí)際占用情況，是空置、自住還是出租，若租賃，則向承租人了解租期、租金、出租人等情況，了解其購買意向；重點(diǎn)關(guān)注該租賃是在抵押前還是抵押之后；若自住，則關(guān)注常住人口狀況，是否有老弱病殘等影響日后處置的情形；

f.與小區(qū)周邊中介，小區(qū)物業(yè)、租售中心、業(yè)主、租戶洽談，了解同樓盤住宅的二手市場價(jià)與租賃市場價(jià)。

04 商業(yè)（商服和辦公類）

a.了解抵押物所服務(wù)的人群、人口聚集度及所能夠承受的租金水平，包括住宅密集度，居住人口消費(fèi)水平等；

b.商鋪本身所處地段、交通便捷度和業(yè)態(tài)定位，是否位于人流聚集處和顯眼位置，如道路交叉口、地鐵口、小區(qū)門口等，其業(yè)態(tài)是社區(qū)配套還是偏高端品牌店以此判斷大致市場租金水平；

c.與中介、承及周邊店主了解附近店鋪實(shí)際租金情況，盡調(diào)者實(shí)地走訪商圈感受商業(yè)氛圍；

d.是否有相關(guān)利好規(guī)劃，如周邊有無新開設(shè)的地鐵線路，知名樓盤、商場的開盤，地標(biāo)性建筑的落成，政府拆遷規(guī)劃等；

e.抵押物現(xiàn)狀，占用或空置，了解占用人身份或空置原因，判斷現(xiàn)狀是否穩(wěn)定。

f.考察抵押物所處位置，是否為城市CBD；

g.抵押物所處樓盤的辦公品質(zhì)，包括其成新度、安保措施、物業(yè)水平等；

h.考察抵押物所處樓盤本身的業(yè)態(tài)，了解出租率，關(guān)注是否有商改住的情形；

i.考察抵押物周邊的辦公氛圍是否濃厚，是否有相應(yīng)的配套設(shè)施；

j.了解抵押物所在地公共交通便捷度，人口聚集度；

k.抵押物現(xiàn)狀，占用或空置，了解占用人身份或空置原因，判斷現(xiàn)狀是否穩(wěn)定；

l.與樓盤物業(yè)、周邊中介溝通，了解抵押物所在樓盤的租金及售價(jià)。

05 工業(yè)類

A.所在地的容積率，和工業(yè)地產(chǎn)一二級(jí)土地市場價(jià)格；

B.廠房的成新度、結(jié)構(gòu)，是否獨(dú)門獨(dú)戶，現(xiàn)場核實(shí)我方抵押物的廠房屬于哪幾幢;

C.登記建筑面積是否與實(shí)際面積一致；

D.所在地塊大致區(qū)位價(jià)值判斷，廠房的交通便捷度，周邊及廠房本身配套；

E.了解廠房目前業(yè)態(tài)，是否具有一定的行業(yè)密集度，行業(yè)特點(diǎn)分析，是否處在工業(yè)園區(qū)、工業(yè)街坊內(nèi)；

F.調(diào)查抵押物所處工業(yè)區(qū)的整體規(guī)劃、政策支持，著重注意以下兩點(diǎn)：一是非工業(yè)區(qū)廠房考察土地改性可行性；二是抵押物現(xiàn)狀，占用或空置，了解占用人身份或空置原因，判斷現(xiàn)狀是否穩(wěn)定，向承租人了解租期、租金、出租人等情況，了解承租人購買意向。

06 委外合作

這里的委外調(diào)查一般是律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、評(píng)估公司。會(huì)計(jì)師事務(wù)所和評(píng)估機(jī)構(gòu)一般重組或者在執(zhí)行環(huán)節(jié)合作的多些。在收購初期一般律師事務(wù)所相對(duì)多一些，比如中小型金融機(jī)構(gòu)的住宅類債權(quán)，最好還是查一下?？赡軙?huì)有叫你驚訝的東西。但實(shí)踐中會(huì)有一些問題，即使律師有調(diào)查令的情況下都不給你查。額.....自己想想辦法。

以上的盡調(diào)方向僅僅是把我暫時(shí)能想到的分享出來，根據(jù)不同的債權(quán)需要制定不同的盡調(diào)重點(diǎn)。大家也一定要多了解關(guān)于盡調(diào)方面的知識(shí)，比如股權(quán)又是一個(gè)不同的領(lǐng)域。以上幾方面盡調(diào)的內(nèi)容并不完善，盡職調(diào)查不僅是不良資產(chǎn)，可以說是金融行業(yè)里都是非常重要的一環(huán)。拋磚引玉，不良資產(chǎn)是一個(gè)團(tuán)隊(duì)的游戲。這一環(huán)節(jié)真的很重要、很重要、很重。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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