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    點燃行情的第一把火

    地產大爆炸 地產大爆炸
    2022-04-08 21:38 2759 0 0
    離上個月哈爾濱宣布取消限售不到10天,全國首個限購限售均取消的城市就出爐了。

    作者:炸天團

    離上個月哈爾濱宣布取消限售不到10天,全國首個限購限售均取消的城市就出爐了。
     
    01
     
    清明假期前一天,衢州政府突然發布公告,非本市戶籍家庭無需社保和個稅,即可在市區內買房。
     
    給出的理由也很正義——響應政府的號召“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”。
     
    換句話說,就是經過了上面的默許。

    這個新聞釋放的信號值得關注,雖然衢州不是一二線那種高能級的城市,無法帶動整個全國樓市風向的傾倒,但第一個吃螃蟹的人很重要。

    有第一個就有第二個,只要捅破調控硬約束那層紙,后面就會像多米諾骨牌一樣,其他同級別的城市都會跟上。
     
    話音而落,北方四線城市的代表——秦皇島也續上了這波松綁風潮,加入“取消限購限售”大軍。

    仔細盤一盤,3月以來已經有超過5個三四城市開始取消限售限購,包括福州、哈爾濱、青島即墨、浙江衢州、秦皇島等。

    今年的地產周期比較類似于2014年9月,當時除了北上廣深四個一線城市和三亞共五個城市,其他所有限購城市都松綁了。

    政策暖風頻吹,政策拐點已經形成。
     
    衢州的放開真的會像加了一把火,像14年一樣在全國掀起燎原之勢嘛?

    02
     
    首先得明確一點,時代已經變了,這次的放開不是狂歡,更多的是為了自救。

    這兩年的疫情影響,地方政府為了保企業各種減稅,再加上土地財政上實打實減少,從支出的角度,防疫各種支出增加,各種基礎投資得持續投入。

    這一來一去,三四城市政府財政壓力陡增。回過頭來,不得不重新靠房地產來拉動經濟。

    比如衢州,2021年一季度新房量價齊漲,成交均價從2020年四季度的15488元/平米上漲到19126/平米,達到歷史高位。

    你沒看錯,長三角四線城市的房價居然到了2萬。
     
    到了2022年1季度,價格沒降,成交量直接腰斬,同比下降了76%。

    比如秦皇島,新房和二手房價格同比環比連續7個月雙雙下跌,特別是因為疫情,旅游地產的概念根本玩不轉了,市場信心低到了谷底。

    這些城市的投資客經過去年的打擊,都已紛紛離場,此時取消限售限購,再加上利率的下調,剛需和改善端置業需求一下子就釋放出來,資金流通起來后,市場自然活了。 

    所以,三四城市樓市的價格不一定會漲,但成交量回暖是大概率了。
     
    03
     
    回暖在即,但指望他們去主導整個行情,是不現實的。
     
    要看行情是否真正啟動,還得看資本更為聚集、人口持續流入的一二線城市。
     
    政策面上它們尚未有大動作,還在觀望,但在土拍市場,已經開始蠢蠢欲動了。

    成都2022年第一次集中供地總收入超過400億元,合肥第一次集中供地收入149.78億元,廈門是153.65億元,武漢土拍甚至出現了最高出價74輪、最高溢價46%的地塊。 

    有價值的、基本面好的城市好的區域已經開始恢復信心。
     
    其中作為長三角代表城市之一——合肥,土拍直接亢奮,居然到了競品質!

    本次17宗拍賣的地塊,有15宗達封頂價格,也就是說15宗地的溢價率都在14%以上,像濱湖區等熱門板塊,吸引十幾家房企競品質。

    這在市場冷淡的當下,太罕見了。
     
    再看新一線城市成都,表現也不俗。
     
    一共拿出了50塊地,其中6宗熔斷,2宗高溢價,6宗流拍(含有樓王),36宗底價。
     
    值得注意的是,這次起拍樓面價和清水限價相對去年漲了10-15%,地價在可控的范圍內上漲。 

    等到這批地上市,再加上成都每年高人口流入(近五年平均每年流22萬左右,算全國第一梯隊),房價必然會漲。 

    土拍是市場預熱的風向標,當下還有房企愿意溢價拿地,說明大家手上還有子彈,就等發令槍響。
     
    等后續上海、杭州、南京幾大城市土拍,如果大范圍出現溢價拿地,那行情就真的開始啟動了。
     
    04
     
    最后聊聊預期。 

    最近兩個月上面多次開會,提到“穩預期,穩房價”,甚至還強調地方不能出臺緊縮政策,說明政策底已經形成。 

    一旦有了預期,就有了想象的空間。而資本是對預期反應最敏感的。
     
    最直觀的體現就是上個月的地產股,跑出了獨立A股的行情,令人刮目相看。
     
    以房地產ETF為例,從3月中旬0.680最低點起算,截至本周收盤,漲了32.2%。
     
    老大哥萬科帶頭領漲,從3月16日的低點到現在漲了40%之多,新城控股更是漲了53%。
     
    打壓太久,情緒一下子都釋放了。

    如今股市上行,松綁政策多點開花,銀行也開始對優質房企松開閥門,可以確定的是,去年的寒冬終于要過去了。

    那么陽春還有多久來?讓我們靜靜等待,看哪個一二線城市先動。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

    本文由“地產大爆炸”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 點燃行情的第一把火

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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