“上海最大房企”3億美元債擬展期，萬億負(fù)債壓頂資金緊張

作者| 小債看市

來源| 小債看市（ID：little-bond）

受疫情和行業(yè)寒冬影響，“國字頭”房企也扛不住了。

5月27日，綠地控股（600606.SH）公告稱，受疫情及行業(yè)逆風(fēng)影響，公司5億美元債正在尋求展期。

公告顯示，綠地控股正在征求“GRNLGR 6.75 06/25/22”持有人對(duì)擬定契約修訂和豁免的同意，包括延長票據(jù)的到期日、加入發(fā)行人在到期前贖回全部或部分票據(jù)的贖回權(quán)、先行支付原到期日未償還本金的10%等。

美元債擬展期公告

值得注意的是，本次綠地控股美元債展期，此前已有風(fēng)聲，并在資本市場(chǎng)引發(fā)震動(dòng)。

5月26日下午，綠地控股所有境外美元債突然暴跌，而且大量PB都在往外拋售債券，其中上述5億美元債暴跌25美分。

27日上午，綠地控股存續(xù)美元債繼續(xù)急速下跌，其中該5億美元債再次下跌25美分，報(bào)價(jià)低至40美分以下。

同日，綠地控股召開了固收投資人電話會(huì)議，管理層對(duì)2022年6月25到期5億美元債的展期表示遺憾和抱歉。

會(huì)議稱，今年3月中下旬上海爆發(fā)疫情，全國50%售樓處關(guān)閉，綠地控股合同銷售額4月同比跌幅57%，5月跌幅也較大。

因此，綠地控股針對(duì)6月份這筆債券進(jìn)行征詢，展期一年，且加入了一個(gè)認(rèn)購期權(quán)，只要公司恢復(fù)償付能力，就能全部贖回。

盡管此前，綠地控股在美國紐約賣了兩棟樓，交易對(duì)價(jià)3.6億美元，但因開發(fā)貸1.8億美元，且公司僅擁有70%股權(quán)，再加上扣除傭金款項(xiàng)，回到香港的僅剩下5000萬美金，不足以覆蓋償還金額。

綠地控股表示，公司計(jì)劃3年出售2000億資產(chǎn)，每年500億-700億，包含自持商業(yè)、辦公樓和酒店等。其中一季度已經(jīng)推出55個(gè)大宗項(xiàng)目，合計(jì)132億元。

近年來，綠地控股嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)銷售、資產(chǎn)處置和在岸銀行貸款再融資所產(chǎn)生的現(xiàn)金流，以滿足公司到期短期債務(wù)。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前綠地控股存續(xù)美元債11只，存續(xù)規(guī)模42.7億美元，其中一年內(nèi)將有26.2億美元債到期，公司面臨集中兌付壓力較大。

存續(xù)美元債

今年下半年，綠地控股將有5只境外債到期，其稱有能力兌付后面的債券，公司內(nèi)地銷售回款主要取決于疫情和銷售情況，預(yù)計(jì)6月份能恢復(fù)到之前水平。

此前，綠地控股信用資質(zhì)已惡化，多家國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)其評(píng)級(jí)。

5月23日，標(biāo)普將綠地控股長期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“B+”下調(diào)至“B-”，并將公司擔(dān)保的高級(jí)無抵押票據(jù)長期發(fā)行評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“CCC+”。同時(shí)將綠地香港控股有限公司的評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“B-”。所有評(píng)級(jí)都被列入負(fù)面影響信用觀察名單。

標(biāo)普認(rèn)為，綠地控股的流動(dòng)性在未來12個(gè)月內(nèi)仍將面臨壓力，公司將現(xiàn)金資源用于償還債務(wù)，其可用現(xiàn)金被大量消耗。

不過，綠地控股稱境外評(píng)級(jí)下調(diào)不會(huì)造成擠兌，公司融資結(jié)構(gòu)74%是銀行貸，境外的貸款僅占3%。

據(jù)官網(wǎng)介紹，綠地控股是一家全球經(jīng)營的特大型企業(yè)集團(tuán)，創(chuàng)立于1992年，總部設(shè)立于中國上海，在中國A股整體上市，并控股香港上市公司。

綠地已在全球范圍內(nèi)形成了“以房地產(chǎn)、基建為主業(yè)，消費(fèi)、金融、健康、科創(chuàng)等產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展”的多元經(jīng)營格局，連續(xù)十年入圍《財(cái)富》全球企業(yè)500強(qiáng)，2021年位列第142位。

綠地控股官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，綠地控股的第一大股東為上海格林蘭投資企業(yè)(有限合伙)，其是以張玉良為首的綠地職工持股會(huì)，持股比例為27.31%。

另外，上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司和上海城投（集團(tuán)）有限公司均為上海國資委控股企業(yè)，但二者目前并不是一致行動(dòng)人，其合計(jì)持有綠地控股46.37%股份，公司無控股股東及實(shí)際控制人。

2021年，綠地控股實(shí)現(xiàn)銷售額2902億元，同比減少19%，其中第4季度大幅下降57%。

今年前4個(gè)月，由于上海疫情，綠地控股銷售額僅397億元，同比減少56.1%。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年綠地控股以2757.9億操盤金額位居房企第11名；以2205.9萬平方米操盤面積排名第6，屬于大型國有房企。

克而瑞數(shù)據(jù)

2021全年，綠地控股新獲取項(xiàng)目45個(gè)，權(quán)益土地面積320萬平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積703萬平方米，權(quán)益土地款322億元。

從業(yè)績上看，2021年綠地控股實(shí)現(xiàn)營收5447.56億元，同比增長19.45%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤61.79億元，同比下降58.8%，近年來首次出現(xiàn)“增收不增利”現(xiàn)象。

歸母凈利潤

2021年11月，綠地控股對(duì)外宣布，將公司所屬行業(yè)類別由"房地產(chǎn)業(yè)"變更為"土木工程建筑業(yè)"，正式開始轉(zhuǎn)型之路。

因此，綠地控股“房地產(chǎn)”和“基建”兩大主業(yè)并駕齊驅(qū)。其中基建業(yè)務(wù)全年完成營業(yè)收入3114億元，占總體收入的53.9%。

2022年一季度，綠地控股營收和凈利潤雙雙下滑，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入960.51億元，同比下降28%，其中房地產(chǎn)業(yè)營收減少30.39%，基建產(chǎn)業(yè)減少40%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤25.47億元，同比減少35.24%。

另外，受建筑產(chǎn)業(yè)低毛利率影響，2021年綠地控股總體毛利率僅為11.6%，今年一季度為12.74%。

銷售毛利率

截至2022年一季末，綠地控股總資產(chǎn)為14046.3億元，總負(fù)債12370.1億元，凈資產(chǎn)1676.2億元，資產(chǎn)負(fù)債率為88.07%。

從“三道紅線”看，截至2021年末，綠地控股剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為83.7%；現(xiàn)金短債比0.81；凈負(fù)債率91.6%,，仍有兩條紅線未達(dá)標(biāo)，屬于“橙檔”。

資產(chǎn)負(fù)債率

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，綠地控股主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總債務(wù)的88%，占比偏高。

截至2022年一季末，綠地控股流動(dòng)負(fù)債超萬億，其中應(yīng)付賬款超3000億，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計(jì)有930.19億元。

若再加上302.99億應(yīng)付票據(jù)及交易性金融負(fù)債，綠地控股的短期有息負(fù)債總規(guī)模有1233.26億元。

相較于短債壓力，綠地控股流動(dòng)性吃緊，其賬上貨幣資金有656.85億元，較2021年末下降21%，不足以覆蓋短債。

并且，綠地控股的資金處于房地產(chǎn)和建筑板塊下子公司或項(xiàng)目層面，被限制在監(jiān)管賬戶中，無法用于償還控股公司層面?zhèn)鶆?wù)，公司存在一定短期償債壓力。

在備用資金方面，截至2020年末，綠地控股銀行授信總額為4180億元，未使用授信額度有2365億元，可見其財(cái)務(wù)彈性尚可。

銀行授信

此外，綠地控股還有非流動(dòng)負(fù)債1457.79億元，主要為長期借貸，其長期有息負(fù)債合計(jì)有1262.13億元。

整體來看，綠地控股剛性債務(wù)規(guī)模有2495.4億元，長短期有息負(fù)債規(guī)模相當(dāng)，帶息債務(wù)比為20%。

從融資渠道看，綠地控股主要依賴于銀行貸款、境內(nèi)外發(fā)債、股權(quán)以及股權(quán)質(zhì)押等方式融資。

截至2022年5月，綠地控股第一大股東格林蘭累計(jì)質(zhì)押24.09億股公司股票，占其所持股66.35%，占公司總股本的18.85%，可以看出質(zhì)押率較高。

值得注意的是，近年來綠地控股籌資性現(xiàn)金流凈額多為凈流出狀態(tài)，說明其融入資金不足以償債，公司融資渠道有限，再融資壓力較大。

籌資性現(xiàn)金流凈額

近年來，為了降負(fù)債緩解資金壓力，處置項(xiàng)目資產(chǎn)成了綠地控股最為直接和有效的方式。

今年5月，綠地紐約太平洋公園項(xiàng)目中的兩棟公租公寓樓順利出售，合同總金額為3.15億美元；同時(shí)綠地紐約太平洋公園項(xiàng)目另一金額為1.5億美元的物業(yè)大單已完成簽約，綠地洛杉磯大都會(huì)項(xiàng)目等相關(guān)物業(yè)正推進(jìn)銷售、強(qiáng)化運(yùn)營。

除美國項(xiàng)目之外，2021年澳大利亞悉尼綠地中心項(xiàng)目順利竣工交付，回籠資金逾34億元人民幣。

2020年，韓國“濟(jì)州島第一高樓”夢(mèng)想大廈項(xiàng)目竣工交付、加拿大多倫多綠地君峯公寓項(xiàng)目竣工交付及入住，分別回籠資金約41億元和約22億元；悉尼鉑瑞酒店、日本千葉海港城等項(xiàng)目也陸續(xù)實(shí)現(xiàn)資金回籠。

據(jù)披露，目前綠地控股已通過海外輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型回籠資金超百億元。

總得來看，綠地控股銷售疲軟，業(yè)績下滑，對(duì)債務(wù)和利息的保障能力惡化；債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重，資金流動(dòng)性緊張；融資渠道有限，再融資壓力較大。

從25歲當(dāng)上村支書，到30歲出頭下海從商；從做城市綠化開始創(chuàng)立“綠地”，到順勢(shì)進(jìn)入房地產(chǎn)，如今的綠地也已三十而立。

上世紀(jì)90年代，36歲的張玉良放棄了在上海市農(nóng)委住宅辦的穩(wěn)定工作，開始下海創(chuàng)業(yè)

當(dāng)時(shí)，在上海政府主導(dǎo)下，一批政府性公司打頭陣，舊城改造項(xiàng)目蓬勃發(fā)展，許多帶有國營性質(zhì)的房地產(chǎn)公司如雨后春筍般冒出。

綠地集團(tuán)董事長兼總裁張玉良

1997年，綠地已成為上海房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，同年以張玉良為首的綠地職工持股會(huì)成立，并斥資3020.43萬元獲得綠地18.88%的股份，由此綠地從傳統(tǒng)國企變身為股份制公司。

之后，張玉良陷入了一段與國資力量長達(dá)28年的“博弈戰(zhàn)”，2014年綠地房地產(chǎn)銷售額超越萬科，登頂“宇宙第一房企”。

2015年，為實(shí)現(xiàn)借殼金豐投資登陸A股，綠地在張玉良主導(dǎo)下，規(guī)避了《公司法》限制，將1000個(gè)擁有股權(quán)的員工拆分為32個(gè)小有限合伙形式，共同組成了上海格林蘭。

在這一過程中，綠地只花費(fèi)了公司的注冊(cè)款項(xiàng)，便實(shí)現(xiàn)了對(duì)當(dāng)時(shí)市值近3000億元公司的控制。此時(shí)，綠地控股已是一家沒有實(shí)際控制人的混合所有制企業(yè)。

當(dāng)年8月，綠地控股正式借殼上市，上市首日市值高達(dá)3054億元，超越了萬科，成為當(dāng)時(shí)A股市值最高的房地產(chǎn)企業(yè)。

“綠地式混改”至今仍是商業(yè)社會(huì)中具有代表性的混改案例，作為混改中的“勝出者”，以張玉良為首的職工持股會(huì)，在上市后一直穩(wěn)坐第一大股東的位置，同時(shí)又讓綠地能以國資參股的的身份在日后的發(fā)展中獲得資源傾斜。

隨后，綠地提出"大基建戰(zhàn)略"，持續(xù)加碼建筑及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)，使得其基建產(chǎn)業(yè)規(guī)模快速提升，并在2020年之后營收規(guī)模首度超過房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

近年來，綠地控股相繼控股了廣西建工、貴州建工、江蘇省建、西安建工等各地建工集團(tuán)，在中國新型城鎮(zhèn)化及基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通的機(jī)遇下，大基建板塊發(fā)展迅速，業(yè)務(wù)范圍覆蓋和規(guī)模已相當(dāng)大。（作者微信：littlebond1）

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原標(biāo)題： “上海最大房企”3億美元債擬展期，萬億負(fù)債壓頂資金緊張