盤不活的“深圳爛尾樓王”：爛尾20年，登記200戶，身價已漲百倍

來源：鎂刻地產（ID:Real-estate-Circle），本文已獲授權

深圳樓市近來風光無二，即便是現在，開發商也樂于花大價錢，營造一派“秒光”的樓市繁榮之象。

而深圳新貴片區前海，有一座樓一“爛”20年，號稱“深圳爛尾樓王”。

“太復雜了，牽扯的利益方太多了！”這是業內人士對這座爛尾樓的一致評價。

最新進展：爛尾20年，登記200戶

“深圳爛尾樓王”邦達花園位于深圳市南山區南頭街北側、前海路東側，距離大新地鐵站約500米，交通便利，周邊的星海名城、前海花園、黃金海岸等大型社區，目前均價7萬~13萬元/平方米。

邦達花園是一座臨街的七八層高獨立樓棟，新刷過的外立面粉嫩鮮亮，樓前整齊排放著多塊藝術感十足的廣告板，街道上人來人往，乍看與普通社區無異。

如果不是正對著街道的窗戶或被木板釘得嚴嚴實實，或被打得殘破沒了玻璃，很難將它與爛尾樓聯系在一起。而且，是在深圳的新貴片區前海，一“爛”20年。

“一年內盤活？怎么可能這么快！”在被問及進展預期時，負責盤活工作的工作人員果斷利索地回答，“一年都登記不完！”

“目前已經登記的有兩百多戶，預計有五六百戶業主。購房者買入的有商戶，也有住宅”，工作人員告訴記者，“當年開發商一房多賣，就目前登記情況來看，有房子一戶最多8個業主，少的也有兩三個。購房者來自全國數十個地方，全款的少，一般付個三五萬定金。”

“盤活涉及主體非常多，而且現在原業主還沒登記完，業主要拿購房合同的原件、復印件過來，登記后要上報政府、再報法院審核真偽。”

邦達花園開發商為深圳市和耀房地產開發有限公司（下稱和耀公司），由三家公司深圳市家品食品廠、深圳市邦達實業有限公司、深圳市南山區金城房地產開發公司以合作建房形式報批成立，如今，邦達實業更名為華置公司，家品食品廠也更名為家品公司。

2000年，邦達花園建成A型住宅樓，A型商鋪和B、C型住宅至今未建。2000年9月，和耀公司取得邦達花園A棟預售許可證。

記者了解到，由于當時和耀公司董事長韓巍采取一房多賣、詐騙小業主購房款，被公安機關逮捕，眾多小業主向法院起訴，邦達花園被南山法院等多家法院查封，項目開始爛尾。與此同時，由于韓巍虛報公司注冊資本，被工商部門吊銷了營業執照。

但據啟信寶，目前和耀公司工商信息仍顯示為吊銷未注銷。廣東丹柱律所創始合伙人顏宇丹告訴《每日經濟新聞》記者，營業執照被吊銷到最后注銷有一個過程，在這個過程中可以進行一些活動，可以從事清算活動和訴訟活動，但不可再獨立開展經營業務，這也是邦達花園陷入爛尾的主要原因之一。

爭奪盤活主體“官方認證”

2004年，深圳市政府作出《關于子悅臺等52個“問題樓盤”處理意見的批復》，邦達花園位列其中。文件提到，爛尾樓原來的開發商可以將土地置換給另外一家公司，由這家公司償還債務并繼續開發。文件下發后，當時有多家公司有意盤活邦達花園。

2006年11月，和耀公司與京益公司簽訂置換協議書，約定由京益公司盤活邦達花園，并承擔所有債權債務。但家品公司認為，和耀公司已經被工商部門吊銷營業執照，所以它與京益公司所簽訂的合同沒有法律效力。

信息來源：啟信寶

2007年4月，南山區政府聯合深圳市國土資源與房產管理局、深圳市規劃局、南山區人民法院等9個單位成立邦達花園專項工作組。

專項工作組否認了京益公司的盤活主體身份。2008年10月，專項工作組認為和耀公司被吊銷營業執照后，只能開展與清算相關的工作，因此和耀同京益簽訂合作協議無效，要求南山區人民法院退回京益公司所交的1500萬元保證金。

同時，報告指定由家品公司作為盤活主體，負責承擔爛尾樓盤的善后處理工作，盡快理清與原合作方、京益公司、小業主等方面的法律和經濟關系。

深圳投控攪局

錯失盤活主體的京益公司并沒輕易放棄，2011年10月，其向深圳市國資委下屬深圳投資控股公司（下稱投控公司）舉報，稱家品公司在邦達花園項目的權益屬于國有資產。

投控公司核實后認為情況屬實，同意且支持京益公司作為盤活主體。其認為，家品公司在增資、改制過程中，未將邦達花園項目權益納入改制范圍，邦達花園項目所涉及的權益屬于國有資產的一部分，應由投控公司承繼。

對此，家品公司反訴稱，投控公司組建之前，邦達花園項目所涉土地使用權自1998年出讓之后就不再屬于國有資產。

而京益公司則認為，根據深圳市規劃國土局與和耀公司簽訂的《深圳市土地使用權出讓合同書》，邦達花園土地使用權已依法有償轉讓給和耀公司，故邦達花園土地相關權益現屬和耀公司，京益公司為邦達花園的合法盤活主體。

2018年4月，廣東高院判決稱同意深圳中院一審意見，和耀公司未進行解散并清算的情況下，投控公司現提起訴訟主張邦達花園項目權益全部歸其所有的條件尚不成立。

但投控公司認為，邦達花園所占用土地物權權益并不屬于和耀公司所有，與和耀公司如何具體運作無關，更不應納入和耀公司的清算財產范圍，應當立即全部返還投控公司，沒有理由需要等待和耀公司解散并清算后才能作價返還。

目前，投控公司與和耀公司、京益公司的關于邦達花園土地物權保護糾紛一案，已經過深圳中院和廣東高院兩級法院的審理。2018年4月，二審法院廣東高級人民法院判決駁回投控公司上訴，維持深圳中院駁回投控公司的判決。2018年12月家品公司申請再審，也被最高人民法院駁回。

身價暴漲百倍

在官方協調認定流程中，邦達花園盤活與否、進展快慢，取決于和耀公司是否可以順利完成清算程序。

廣東高院認為，和耀公司自2003年被吊銷營業執照后，一直未進行清算，其債權債務狀況也并不清晰，而在和耀公司未進行解散并清算的情況下，深圳投控公司提起訴訟，主張邦達花園項目權益全部歸其所有的條件尚不成立。

顏宇丹認為，對于企業吊銷營業執照，但遲遲不能進行解散、清算的行為，權益相關人可就怠于履行清算義務，損害債權人利益，提起訴訟要求其履行清算責任。法院已經就控投公司如何維護自身合法權益指出了解決路徑，建議投控另循合法途徑解決爭議，例如可單獨提起訴訟，要求和耀公司的股東履行清算義務。

一位不愿具名的南山區政府工作人員告訴記者，邦達花園盤活涉及的公司特別多，公司間互訟官司也打了十幾年，但由于和耀公司股權糾紛，導致清算工作其遲遲未有突破性進展。現在是家品公司負責前期盤活工作，政府不會強制介入，先交由市場自行解決。

自2003年至今，和耀公司股權糾紛和解散清算究竟進展如何？和耀公司回復稱，為啟動清算，股東多次找市場監管部門反映，并已向深圳前海合作區人民法院提起股東確認之訴，待該案判決生效或工商總局答復后，公司股東即可依法組織清算。

“賠償標準我們沒法定，登記截止日期也沒定，拿到賠償款時間快慢也不好預估”。關于邦達花園盤活預期，上述工作人員給出了一連三個否定答案，“只能說早點登記、早點審核”。

投控公司向政府部門提交文件顯示，目前邦達花園項目所涉土地使用權益價值已升至2.41億元，依照1998年和耀公司與深圳市規劃國土局簽訂《深圳市土地使用權出讓合同書》，該塊土地應繳土地出讓金僅263萬元。

盤不活的邦達花園是把雙刃劍。隨著時間推移，邦達花園的土地貨值與日俱增，利益牽扯方得到或失去的也將更多，但沒有一方會輕易放棄。