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作者：西政財富
來源：西政財富
筆者按：關于當前的融資監管環境受疫情影響房地產市場急速冷凍，為緩解房地產企業資金周轉壓力、穩定經濟走勢，各地集中出臺了一系列針對房地產行業階段性的紓困政策，如延期或分期繳納土地出讓金，降低土地拍賣保證金比例，放寬預售條件、稅款繳納延期、減免等等。2020年2月20日，5年以上的貸款市場報價利率（LPR）相較于2019年11月20日LPR下調了5個基點（即4.75%），房貸利率亦隨之下降。
在地產行業高呼還將放大水時，21日央行金融市場工作會議再次強調“保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性，繼續‘因城施策’落實好房地產長效管理機制”。除此之外，2020年2月21日北京銀保監局公布了一份對中信銀行的處罰信息公開表，針對中信銀行19項涉及房地產的違規融資事項，責令其改正并給予合計2020萬元罰款的行政處罰。此次銀保監會及其派出機構公開的處罰案例在監管層面表明了姿態。由此可見，在“房住不炒”的主基調下，國家層面的信貸政策不會有本質性的調整，即對房地產融資高壓政策不放松。
整體來看，疫情的沖擊已導致融資趨勢越發緊張，其中銀行、信托端的債權融資不會放松，其他非標債權類的融資也越來越難獲取，因此股權方向的融資似乎是當前更好的選擇（盡管需讓渡更多的利益）。從市場的情況來看，面對當前融資態勢，加之開發商降低負債率、杠桿率，實現出表目的的訴求，現下越來越多的開發商向外謀求真股合作、聯合操盤，不論是大小開發商合作開發模式，還是資金機構小股+大債模式，也受到越來越多開發商追捧。以資金機構對開發商的股加債合作為例，一方面開發商向資金機構或合作方釋放不超過30%的股權，由其享受后端項目開發對應的真股收益；另一方面由資金機構以不超過開發商內部融資成本控制線的標準出資土地款總額或抵押物價值70%-80%的資金，并允許開發商將融資款用于支付保證金、土地款或收并購等用途。開發商在實現出表及降杠桿目的同時，資金機構獲取固定和浮動收益。
為了便于讀者了解，筆者特就我們財富中心經辦的房地產項目股加債合作的業務方案做相關介紹與業務操作說明，以供同業人士參考。
一、股加債業務準入要求
1.開發商資質要求：克爾瑞百強房地產企業；
2.投資方式：小股+大債投資模式，其中股權持股比例為20%-30%，債權投資為土地款總額或抵押物價值的70%-80%；
3.產品形式（可視項目情況靈活選擇）：金交所資產收益權類產品或其他，比如開發商集團或其關聯公司將其持有的購房尾款/工程款/資產收益權以7折或8折價格轉讓給機構指定的投資公司（SPV），然后由該投資公司（SPV）發行收益權募集資金；
4.投資期限：一般不超過3年，滿半年可提前退出；
5.收益要求：債權綜合收益根據開發商資質及綜合實力，一般在年化14%-16%，對于優質的開發商可適當放寬，同時享受后端真股部分的利潤分紅；
6.資金用途：可用于開發商補充流動資金、參與項目競拍、土地款或后續開發建設；（備注：相比其他融資方式，此類產品所涉融資款的使用最為靈活）
7.增信擔保措施
（1）集團擔保：開發商為應收賬款或其他資產收益權的到期回購義務及產品本息兌付提供擔保；
（2）股權質押：項目公司剩余股權質押給平臺公司（詳見下文的投資架構）；
（3）土地后置抵押：項目取得土地證后，土地抵押給平臺公司，后續申請開發貸，機構可配合釋放抵押物，但需優先償還股東借款；
（4）平臺公司、項目公司共管證照、賬戶，平臺公司向項目公司委派董事等。
1.開發商集團或其關聯公司將其持有的應收或應付賬款打折（通常為7或8折）轉讓給投資公司（SPV），由該投資公司（SPV）發行收益權類產品。若底層資產是購房尾款，則需已完成網簽。
2.投資公司（SPV）持有平臺公司100%股權，并由平臺公司與開發商集團共同成立項目公司，其中平臺公司持股20%-30%，并以股東借款的形式向項目公司提供借款，由其用于支付土地保證金、土地款或用于項目開發建設。
3.開發商持股70%-80%，并將相應股權質押給資金機構的平臺公司。項目取得土地證后后置抵押給平臺公司。
4.若平臺公司有閑置資金時，經平臺公司同意，可拆借給開發商集團使用，并另行計算相應成本。平臺存在盈余資金時，可重復投資于符合投資標準的項目。
本文僅對西政財富及所屬集團操作的地產融資項目進行簡要總結，更多房地產融資、金融產品定制、銷售等事宜，歡迎添加xz_fortune或撥打13632668685與我們溝通與交流。
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原標題： 被開發商忽視的股加債融資方案
