富力城倫敦倒影

作者：觀點新媒體

來源：觀點（ID:guandianweixin)

據富力地產3月15日早間公告，將以代價9570.26萬英鎊（相當于約9.77億港元）（可予調整）出售目標公司（R&F Properties VS (UK) Co., Ltd.）的全部已發行股本及轉讓公司間貸款，受讓方為遠東發展間接全資附屬公司Next Talent Developments Limited。

富力地產表示，估計公司將于出售時錄得虧損約6884.50萬英鎊（相當于約7.03億港元）。

目標公司所發展項目為Vauxhall Square，緊鄰富力旗下另外兩幅地塊Nine Elms Square、One Nine Elm，三大項目一起被業界稱為“倫敦富力城”，是倫敦近年來新建的最大型高層樓群，也是近10年來規模最大的綜合體。

事實上，由于政策引導以及位置與周邊配套均優越，項目所在區域近年來正吸引不少投資者進入。

正因項目資質優異，富力地產顯然并不想輕易放手。

公告中強調，賣方將有權選擇于完成后六個月向買方購回目標公司的全部已發行股本及公司間貸款。

Vauxhall Square項目“暫時”易主，或許可以倒影出富力在此間的希望與掙扎。

說起當年富力進軍倫敦，可謂勢頭兇猛。

2017年3月，富力地產花費接近6000萬英鎊買下位于南倫敦克羅伊登的雀巢總部大樓地塊和附近地塊，首次進入倫敦房地產市場。

同年4月5日，富力地產宣布再花費1.58億英鎊從英國房地產上市公司CLS Holding手中買下了倫敦一區的Vauxhall地塊，即富力此次公告出售的Vauxhall Square項目地塊。

根據當時公告透露，Vauxhall Square預計建成2棟50層高的大廈，提供578套公寓，1家酒店，2.76萬平方米辦公空間和2737平方米零售空間，以及其他配套設施。

彼時，恰逢英國脫歐程序正式啟動，英鎊走低吸引了眾多海外投資者進入英國，國內開發商便是這波投資熱潮中的一支隊伍。

以往在英國從未有布局的富力，也在一個月之內完成了兩度落子。

相比其他同行，富力進入倫敦的時間不算早，但步伐邁得不慢，可以快速拿下Vauxhall Square項目，運氣也的確不錯。

當時，有接近交易的消息人士向觀點新媒體介紹，CLS原計劃通過公開競價方式出售項目，但期間富力及買方律師說服了CLS使之優先對富力公開了相關數據，并開展了盡職調查等準備工作。

該人士稱，在排他期內，買賣雙方最終就項目達成了一致的收購意向，賣方也不再進行項目的公開競價。

從CLS的表態來看，這項交也挺合其心意：“很高興能以高于去年底估值的價格完成出售，我們打算將收益重新投入核心業務中。”

對于富力而言，按照彼時13.57億元人民幣的交易額及總建面13.92萬平方米計算，獲取這一地塊的樓面地價成本僅約1萬元/平方米。

一名常駐倫敦從事中英投資業務的市場人士向觀點新媒體介紹，當時倫郭一區的房價折算為人民幣約12-14萬元/平方米，因此對于買方富力而言，這筆交易確實也挺劃算，關鍵在于英鎊貶值為海外開發商提供了大量商機。

前述消息人士還表示，自英國脫歐后，英鎊貶值給中資企業投資帶來了相當可觀的交易折扣。且不論這次具體的交易額，英鎊對人民幣匯率從脫歐前的9.8下降到8.6，這個折扣為富力贏得了很大的利潤空間。（于2022年3月15日，該匯率已變化為8.3。）

同時，上述市場人士也提醒，在西方發達國家，地價在總成本中占比通常不高，項目主要成本更多在于建造成本，主要原因是勞動力成本較高，而且海外建筑商的承建報價也會更高。

除了花費在磋商階段的成本，以及項目可獲優厚利潤等優勢之外，富力的“幸運”還在于這是一個通過了規劃許可的“半熟”項目。

資料顯示，到交易之時，CLS已獲得地塊長達30多年時間，后于2013年對地塊進行了整體規劃并取得了規劃許可，命名為Vauxhall Square綜合體開發項目。

對于地塊前期漫長的規劃階段，上述消息人士解釋，在英國，房地產項目的規劃申請充滿不確定性。對于有意在此投資的企業而言，選擇已經規劃好的項目是回避風險的一種途徑。

在此之前，富力2013年已走向海外，在馬來西亞柔佛州以將近85億元人民幣價格購入總建筑面積約350萬平方米的商住地。

隨后的房地產行業走勢，讓富力在全球范圍內的拿地節奏有所收縮。但2014年，富力海外布局繼續擴大，先后在墨爾本及布里斯班收購了五個開發項目。

2016年，富力再度將目光投向海外，接盤了韓國仁川永宗島建筑面積達17萬平方米的綜合度假村。

那時，富力地產的業績也在高歌猛進，2015-2017年銷售額分別錄得544億元、608.6億元、818.6億元。2017年8月中期業績會上，李思廉更將2018年銷售目標大幅調升至1280-1380億元。

拿得Vauxhall Square項目之后，交易中為富力提供顧問服務的CBRE負責人就透露，富力計劃在不久的將來收購更高質量地塊。

很快，這個“不久”的將來就到了。

九榆廣場項目可售面積大約為170萬平方英尺，可售單位1915套，其中94套為政府福利房，收購成本不超過2萬元/平方英尺。

之后又過了半年，2018年1月17日，富力再次斥資約35億元人民幣接手了萬達原本持有的另一相鄰地塊——One Nine Elms （倫敦ONE）綜合發展項目，計劃重建為一個集酒店、住宅、辦公室及零售綜合項目于一體的發展項目。

前后不到一年時間，富力已在倫敦落下四子。僅在倫敦一區的Vauxhall地區，就單獨擁有One Nine Elms、Vauxhall Square兩大地塊，和中渝置地共同擁有Nine Elms Square大型開發地塊。

由于這三幅地塊緊密相連，共同被業內人士稱為“倫敦富力城”。

據了解，倫敦富力城所在九榆新區（Nine Elms）地處倫敦泰晤士河南岸河畔，在沃克斯豪爾（Vauxhall）與巴特西（Battersea）之間。巴特西發電站則是倫敦著名的標志性建筑，也是歐洲最大的紅磚建筑，以原汁原味奢華的裝飾藝術著稱。

該區19世紀曾是英國最繁榮的工業中心之一，之后隨著英國制造業的衰落，變成了廢棄的舊工業區，如今已規劃為倫敦最大規模的城市更新項目之一。按照英國政府計劃，將注入來自私營和公共部門的100億英鎊資金進行改造，開發項目一度多達53個。

時任倫敦市長、現任英國首相鮑里斯·約翰遜有意在此打造倫敦市中心新一代地標性區域。

如今，倫敦富力城旁邊是全歐洲第二高大廈——碎片大廈，倫敦最具規模、歷史悠久的創意品跳蚤市場——科文特花園集市也位于此地。

而且，泰晤士河沿線自古便是英國皇家貴族聚居的黃金地帶。

據萊坊國際去年發布的泰晤士河水景房產指數報告顯示，與遠離水畔的房產相比，濱水社區房產更受買家們的追捧，帶來的溢價率最高可達46%。其中水景物業所提供的生活品質和額外舒適度是吸引買家的主要因素。該報告根據2020年最新統計顯示，英國河景房平均溢價率為19%。

與此同時，該項目緊鄰美國大使館新館，以及陸續入駐的國際知名大型機構辦公區。因為美國大使館自梅菲爾搬遷至此，這里也被稱為倫敦“新梅菲爾區”。

富力還特別提到該地段的學區，指這里有20多所中小學被Ofsted評級為良好/優秀。

除了“學區”概念外，發達便利的交通也是項目很重要的加分項。

隨著Nine Elms地鐵站開通，倫敦富力城所處位置交通配套已經是整個“九榆新區”最成熟、最便利的。

項目臨近另一條線路Victoria線的Vauxhall站點，同時，乘火車只需一站可至Waterloo交通樞紐，而Waterloo站則匯聚著地鐵Jubilee線、Northern線、Bakerloo線、Waterloo& City線以及國家鐵路。

如此看來，在有能力的情況下，估計沒有哪個開發商會放棄倫敦富力城這樣的項目。

事實上，富力也并不舍得輕易將項目拱手于人。

根據富力地產介紹，此次出售的Vauxhall Square項目規劃同意總建筑面積約13.3萬平方米的混合用途發展，包括住宅、酒店及宿舍、辦公室、零售及休閑。

于本公告日期（2022年3月15日），主場地的發展項目尚未動工。根據獨立估值師Savills (UK) Limited于2020年10月出具的估值報告，發展項目的市值被評估為1.65億英鎊（相當于約16.847億港元）。

但相比評估市值，富力地產出售價格9570.26萬英鎊只占到總值的58%，折讓超過四成。

富力也表示，根據目標集團于2022年1月31日的未經審核管理賬目，估計公司將于出售時錄得虧損約6884.5萬英鎊。

接著又補充，賣方將有權于完成后隨時及于完成后6個月結束時或之前，以期權代價1.066億英鎊（相當于約10.885億港元）向買方購回目標公司的全部已發行股本及公司間貸款。

很顯然，富力寄希望于半年內可以成功回購該項目，僅從交易金額簡單計算，若成功回購，則損失金額只有1億多港元；若未能成功回購，上述超過7億港元的虧損將成事實。

“倘公司行使購回目標公司的認購期權，預計估計產生的虧損將大幅減少或可能錄得收益。”

富力地產所言“或可能錄得收益”，很大部分來自項目所結欠貸款的利息等，畢竟出售代價中除了1港元股本代價外，其余95,702,559英鎊均是買方就轉讓公司間貸款應支付予賣方的總代價。

關于此次出售，富力地產表示，出售事項使集團能夠變現累積一段時間的發展項目投資價值，并為提高集團的財務靈活性提供機會。出售事項有利于集團優化資源配置、增加資本儲備及降低資產負債比率，從而有利于集團降低風險并實現長期穩定及健康發展。

另外，董事會擬將出售事項所得款項凈額用于償還公司債務及用作集團一般營運資金。

很顯然，遠東發展扮演的更像是“過橋貸”角色，但對于面臨巨大債務壓力的富力而言，能夠找到助其“喘息”的接盤方已是幸運。

據觀點新媒體過往報道，富力地產一筆新交所上市的高收益級美元票據“GZRFPR 5.75% 1/13/22”，原本到期日為2022年1月13日，只是富力此前12月提出可能無法如期兌付這筆債務。該票據發行規模7.25億美元，利率5.75%，每半年付一次息。

1月初，該筆美元優先票據的折價回購方案投票結果出爐，超過7成債權人將手中的票投往方案A，即就算有所虧損，但也希望盡早拿回本金和對應利息。因為富力地產用于債券要約回購的預備資金大大降低，亦即投資者短時間內收回大部分本金和利息的希望渺茫。

富力地產其余存續的境內外債券規模并不算小。

如包括同一信用主體怡略發行的多筆美元債，“GZRFPR 8 1/8 07/11/24”、“GZRFPR 8 1/8 02/27/23”、“GZRFPR 8 5/8 02/27/24”。

富力地產旗下2022年要償還的另兩筆美元債，“GZRFPR 9 1/8 07/28/22”未償還余額2.88億美元，利率9.125%；“GZRFPR 12 3/8 11/18/22”未償還余額3.6億美元，利率達12.375%。

它們與上述1月份到期的“GZRFPR 5.75% 1/13/22”組合，未償還余額總額約13.73億美元。另根據wind數據，截至去年年末，富力地產處于存續期的美元債余額共48.85億美元。

境內債券方面，富力地產2022年多筆面臨回售或到期的境內債券包括“20富力地產PPN001”、“19富力02”、“16富力04”、“16富力06”以及“16富力11”和 “18富力08”，總規模約達94.65元人民幣。

評級機構惠譽在1月24日指出，雖然美元票據“GZRFPR 5.75% 1/13/22” 于1月13日換股后將債券還款期限延長6個月，其資本結構得到改善。不過，由于大量短期債務將在2022年到期，富力地產繼續面臨流動性挑戰，融資渠道或仍有限。雖然富力地產計劃透過出售資產以對即將到期的債券進行再融資，但由于宏觀經濟環境充滿挑戰，執行風險較高。此外，合同銷售額持續下降也可能削弱公司的償債能力。

除了此次倫敦項目出售外，從2019年開始，富力就一直執行盡量出售資產回籠現金以降低負債的策略。如2020年起分兩階段出售了廣州富力國際空港綜合物流園100%權益，回籠了54億元現金。

但從回購安排來看，對于倫敦項目，富力似乎并不想輕易放手，畢竟要找到像“倫敦富力城”這樣優質項目的機會也不多見。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議

本文由“觀點”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 原報道 | 富力城倫敦倒影