法拍房的交付

“為何存在交付”

我國法律規定所有權的四大權能是所有權人有權對所有物行使占有、收益、使用、處分的權利。買受人支付“對價”，不僅僅是尋求所有權人“名義”，更主要的是“實實在在”的支配標的物。

但是，部分競拍人拿到法院裁定后，取得的所有權并不是完整意義上的所有權。如果法院不負責清場和交付（騰房），買受人無論是遇到被執行人或者第三方強行占有房屋，又或是因為該房屋先前存在真實有效的租賃關系且承租人居住在房屋內，購房者都很難真正占有拍到的法拍房。對于房產而言，占有和使用往往是統一的。無法取得占有，則意味著極有可能無法正常使用。

法拍房的交付對象

“交付給誰”

如果法拍房成功拍賣，交付對象應為拍賣不動產的買受人；

如果是以物抵債的形式，法院準許債權人以相應價格接受該財產抵債。

“滿足條件”

如果交付對象是買受人，應符合拍賣公告中列出的競買人條件，尤其是標明限購、過戶政策的要格外注意，看看自己是否符合購買要求；

如果交付給以物抵債的債權人，可能會出現兩個或兩個以上執行債權人都申請以拍賣財產抵債的情形。在這種情況下，司法解釋規定應由法定受償順位在先的債權人優先承受；如果各個債權人的受償順位相同，則以抽簽方式決定承受人。如果債權人應受清償的債權額低于抵債財產價額的，人民法院應當責令其在指定的期間內補交差額，然后將補交的價款分配給其他債權人。

實際中可能存在一些“依法不能移交”的情況，值得我們格外注意：

一是執行標的物存在合法有效的租賃關系，承租人主張買賣不破租賃；

二是拍賣、變賣執行標的物共有份額或以執行標的物共有份額抵債，且共有物不可以分割使用；

三是案件情況特殊，實際清場客觀有困難，申請人與被執行人協商一致要求不清場拍賣，且不損害第三人合法權益；

四是其他法律和司法解釋規定不移交的。

除了上述“依法不能移交”的情形，在實際拍賣中，咱們可能還會遇到其他的“對抗”情況。

第一，法院不負責清場和交付。

執行法院拍賣房屋時,確有特殊情況未能清空的,可先行拍賣,但應當在拍賣公告中說明未予清空的原因，且要在交付前予以清空。法院在實際操作過程中受限于人力有限等原因，往往只是“靈活處理”，公告上也更為“曖昧”，很少直接寫明“不負責清場交付”，而是表述為“只提供拍賣裁定”等等。

第二，被執行人或者第三方強行占有房屋。

對于這種情況，作為買受人，可以尋求法院幫助向占有方施壓，要求占有方強制搬離，同時申請停水電，基本可以打破占有人繼續抵抗的念頭。輔以適當的談判技巧，基本就可以順利解決。

第三，租賃關系真實有效且承租人居住。

正常租客往往不愿惹糾紛，可根據情況到期再收房或者適當補償清租。

第四，串通租約。

實踐中，房產被買受人競買后進行房屋交接時，案外人突然以長期租約為由，阻擾房屋交接，這就是我們所說的“串通租約”。此時買受人可以尋求法院的幫助，執行法院可通過聽證審查形式，通過證據比對、實地走訪、口頭詢問、筆跡鑒定等方式，對提出租賃異議的案件事實進行了全面的調查。若發現租賃合同系偽造，被執行人與案外人惡意串通虛構租賃關系，法院可對妨礙執行、拒不悔改、情節惡劣的被執行人和案外人采取罰款、拘留等處罰措施，情節嚴重的，將依法追究刑事責任。

但如果真遇到這種情況，執行起來可能既費時又費力，因此趣趣還是奉勸各位法拍房參與者們繞道而行，沒有專業知識和充分的信息，這樣的坑盡量不要踩了。