從指導案例看居間合同糾紛中的“跳單”行為

案號：（2009）滬二中民二（民）終字第1508號

案由：居間合同糾紛

審理法院：上海市第二中級人民法院

審理程序：二審

基本案情：

原告A公司訴稱：被告陶某某利用A公司提供的涉案房屋銷售信息，故意跳過中介，私自與賣方直接簽訂購房合同，違反了《房地產求購確認書》約定，屬于惡意“跳單”行為，請求法院判令陶某某按約支付A公司1.65萬元違約金。

被告陶某某辯稱：涉案房屋原產權人李某某委托多家中介公司出售房屋，A公司并非獨家掌握涉案房屋房源信息，也非獨家代理銷售。陶某某沒有利用A公司提供的信息，不存在“跳單”違約行為。

法院審理查明：涉案房屋原產權人之一李某某于2008年9月-10月先后分別委托A公司、B公司和C公司出售房屋。C公司、B公司、A公司于2008年10月-11月先后帶陶某某或曹某某實地看房。A公司僅于2008年11月27日向陶某某提供一次看房服務，并于看房當日與陶某某簽訂《房地產求購確認書》，該確認書第2.4條約定“陶某某驗看涉案房屋后六個月內，陶某某或其委托人、代理人、代表人、承辦人等與陶某某有關聯的人，利用A公司提供的信息、機會等條件但未通過A公司而與第三方達成買賣交易的，陶某某應按照與出賣方就涉案房屋買賣達成的實際成交價的1%向A公司支付違約金”，之后A公司未就房屋買賣事宜與陶某某聯系。B公司對涉案房屋報價145萬低于A公司165萬報價，且B公司積極與出賣方溝通涉案房屋價格。2008年11月30日，陶某某、曹某某與出賣方李某某、趙某在B公司居間下就涉案房屋簽訂《房地產買賣協議》，最終成交價 138萬元。同日，曹某某簽訂傭金確認書。2020年12月6日，買賣雙方簽訂了《上海市房地產買賣合同》。后買賣雙方辦理了過戶手續，陶某某向B公司支付傭金1.38萬元。

一審判決：陶某某應于判決生效之日起十日內向A公司支付違約金1.38萬元，案件受理費212.5元，減半收取，計106.25元，由陶某某負擔。

二審判決：一、撤銷上海市虹口區人民法院(2009)虹民三(民)初字第912號民事判決；二、A公司要求陶某某支付違約金1.65萬元的訴訟請求，不予支持。

一、《房地產求購確認書》系居間合同

依據《中華人民共和國合同法》第四百二十四條規定：“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。”本案中，委托人陶某某與中介公司A公司簽訂的《房地產求購確認書》明確約定A公司通過帶陶某某查看涉案房屋的形式，向陶某某提供購房媒介服務，若陶某某成功購買涉案房屋，則向A公司支付傭金。該確認書符合居間合同的法律特征，應當被認定為居間合同。司法實務中，《看房確認書》亦屬于該種類型的合同。

二、《房地產求購確認書》中禁止“跳單”條款有效

《房地產求購確認書》第2.4條屬于房屋買賣居間合同中常見的禁止“跳單”格式條款，該條款的本意在于防止委托人利用中介公司提供的房源信息卻“跳”過中介公司購買房屋，從而使中介公司無法得到應得的傭金。

對于房屋買賣居間合同中禁止“跳單”條款的效力，理論中存在三種不同的觀點，分別為“無效說”“有效說”“折中說”。司法實務中多采用“有效說”，認為“跳單”條款雖屬格式條款，但并不存在《中華人民共和國合同法》第四十條所規定的無效情形，該條款合法有效，合同雙方主體應當嚴格遵照履行。

三、  “跳單”違約行為的認定及其法律后果

房屋買賣居間合同中委托人“跳單”并不意味著必然承擔違約的法律后果，這取決于委托人是否利用了中介公司提供的房源信息、機會等條件，進行交易。如果委托人未利用該中介公司提供的信息、機會等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得同一房源信息，則委托人有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構成“跳單”違約，無須承擔違約責任。

本案中，首先，涉案房屋出賣方委托A、B、C三家公司出售房屋，但均非獨家委托，B公司先于A公司為陶某某報告訂約機會、提供看房服務，陶某某未利用A公司提供的房源信息；再次，A公司報價165萬元卻未就價格問題與房屋買賣雙方進行過媒介，而居間方B公司報價145萬元且通過提供媒介服務最終以138萬元的較低價格促成房屋買賣雙方成交，涉案買賣合同的訂立并非由A公司促成，B公司居間成功后，陶某某按約向B公司支付傭金1.38萬元。因此，陶某某未不正當地利用A公司提供的信息、機會另行委托他人成交，而是選擇報價低、服務好的B公司居間購買房屋，其行為不構成違約。

目前，房屋產權人通過房產中介出售房屋，買方委托房產中介求取房屋的交易模式越來越受到公眾的青睞，但面對房屋買賣居間合同糾紛案件數量的逐年增加，對于如何推動房地產交易市場的安定有序發展，仍需不斷完善相關的法律制度。