國(guó)朝說(shuō) 
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作者：老萬(wàn)
來(lái)源：國(guó)朝說(shuō)（ID：GuoChaoShuo123456）
近期，重慶信托一直在發(fā)行一款名為“京潤(rùn)6號(hào)集合資金信托計(jì)劃”，從名字上來(lái)看，根本看不出是個(gè)什么產(chǎn)品！
根據(jù)投資人提供的資料，該信托計(jì)劃募集資金總規(guī)模不超過(guò)25.63億元，信托計(jì)劃主要投資于“重慶信托-萬(wàn)廈帝景苑房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃”，帝景苑項(xiàng)目信托規(guī)模不超過(guò)30億元，信托資金用于向廈門(mén)萬(wàn)廈天成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司發(fā)放信托貸款，貸款資金主要用于融資人名下的“帝景苑”項(xiàng)目工程建設(shè)、置換項(xiàng)目前期借款、歸還股東借款以及其他相關(guān)費(fèi)用的支出。
事實(shí)上，這就是一款TOT產(chǎn)品，而重慶信托-萬(wàn)廈帝景苑房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃最后一期成立于2016年8月，期限三年，目前已經(jīng)到期，不過(guò)一直沒(méi)有清算。
近年來(lái)監(jiān)管一直在嚴(yán)控TOT的風(fēng)險(xiǎn)，但不少信托公司卻一直在發(fā)行，最典型的就是四川信托TOT，目前已經(jīng)全面逾期并停止兌付，涉及資金超過(guò)250億，直到現(xiàn)在也沒(méi)有明確的解決方案。
這些信托公司之所以要發(fā)行TOT產(chǎn)品，主要有兩個(gè)原因：
一是資金拆零，一般信托項(xiàng)目募集規(guī)模比較大，信托公司一直受限于300萬(wàn)以下不得超過(guò)50人的限制，通過(guò)TOT可以降低投資門(mén)檻，把更多的小額投資人納入進(jìn)來(lái)。
二是TOT可以“名正言順”的接盤(pán)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的信托產(chǎn)品。
那作為京潤(rùn)6號(hào)底層資產(chǎn)的帝景苑項(xiàng)目現(xiàn)在到底怎么樣了呢？
早在2013年時(shí)，帝景苑就聲稱(chēng)要推出首期產(chǎn)品，但實(shí)際上直到現(xiàn)在也沒(méi)有查到開(kāi)盤(pán)的信息。不過(guò)，在2016年，帝景苑突然成交了54套房，總價(jià)約17.7億，有消息稱(chēng)這是樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商為了籌集資金，采取了此種方式來(lái)進(jìn)行抵押，從時(shí)間節(jié)點(diǎn)上來(lái)看，這和重慶信托-萬(wàn)廈帝景苑房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃成立時(shí)間比較吻合。
該項(xiàng)目的主要風(fēng)控措施是土地及在建工程抵押擔(dān)保，開(kāi)發(fā)商以其持有的帝景苑項(xiàng)目49920平方米的土地使用權(quán)及在建工程提供抵押擔(dān)保，根據(jù)重慶信托對(duì)抵押物價(jià)值的分析，預(yù)計(jì)住宅及商業(yè)售價(jià)12萬(wàn)元/平方米，抵押率僅為18.63%。
事實(shí)上，自從2017年實(shí)行限購(gòu)以來(lái)，廈門(mén)島內(nèi)房?jī)r(jià)就一直沒(méi)有恢復(fù)到以前的水平，再加上限價(jià)的因素，這或許才是帝景苑遲遲不肯開(kāi)盤(pán)的真正原因。
值得注意的是，在重慶三峽銀行的招股說(shuō)明書(shū)里面，也提到了“重慶信托-萬(wàn)廈帝景苑房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃”，截至 2019 年末，本行持有的債權(quán)投資中賬面成本前十大信托產(chǎn)品中，重慶信托-萬(wàn)廈帝景苑房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃以10.63億位列第一，到期日是2020年11月，風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別為關(guān)注，而重慶信托正是重慶三峽銀行的第一大股東。
另外，開(kāi)發(fā)商還因?yàn)榈劬霸讽?xiàng)目存在低價(jià)置換土地問(wèn)題，被廈門(mén)市政府要求整改，并補(bǔ)繳土地價(jià)差4664萬(wàn)元。
最后，對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目，小編覺(jué)得第一開(kāi)發(fā)商實(shí)力不強(qiáng)，操盤(pán)能力有待考察，第二這是個(gè)豪宅項(xiàng)目，單價(jià)高達(dá)12萬(wàn)/平方米，每套房子總價(jià)接近5000萬(wàn)，未來(lái)去化存疑。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 重慶信托的“TOT”
